En toda comunidad nueva, la promotora tiene que entregar el libro del edificio: el proyecto con sus modificaciones, el acta de recepción de la obra, la relación de todos los agentes que intervinieron en la construcción y las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio (arts. 7 y 9.2 de la Ley de Ordenación de la Edificación). Es obligación de la promotora, no del arquitecto, y tu administrador debe reclamarlo y custodiarlo desde el primer día.
Promociones como Prado-Estación, El Postiguillo o el entorno del Hospital Infanta Elena han traído a Valdemoro comunidades nuevas, grandes y recién constituidas. En ese momento inicial, cuando todavía no hay ni un año de historia como comunidad, es cuando más fácil es que un documento clave como el libro del edificio se quede sin reclamar — y cuando más falta hace, porque es la base para exigir responsabilidades si aparece un defecto de construcción más adelante.
El libro del edificio es el documento que recoge toda la documentación del proyecto, la ejecución y el uso del edificio. No es un papel que se entrega y se archiva: es un documento «vivo» que la propia comunidad tiene que mantener y actualizar durante toda la vida del edificio, anotando reformas, revisiones e intervenciones posteriores.
Según el artículo 7 de la LOE, el contenido mínimo es:
El Código Técnico de la Edificación amplía esa base con la documentación de los productos, equipos y sistemas instalados, el plan de mantenimiento, el registro de intervenciones posteriores, los certificados de las instalaciones (electricidad, gas, ascensor), las licencias, el libro de subcontratación de la obra y los certificados de eficiencia energética.
Un error habitual es pensar que el libro del edificio lo «debe» el arquitecto o la dirección de obra. La confección y entrega del libro es una obligación legal de la promotora (arts. 7 y 9.2 LOE), aunque en la práctica el arquitecto director suele certificar que el libro entregado corresponde realmente a lo construido. Si tu comunidad en Valdemoro se constituyó hace poco y nadie reclamó este documento en su momento, lo primero es pedirlo por escrito a la promotora: sigue siendo su obligación, no desaparece por el paso del tiempo.
Sin el libro del edificio, tu comunidad se queda sin la base documental que necesita para defenderse si aparece un defecto de construcción. Las comunidades de obra nueva tienen garantías legales frente a esos defectos — un año para acabados, tres años para daños por incumplimiento de habitabilidad y diez años para daños que afecten a la estructura (art. 17 LOE) —, pero reclamarlas en plazo exige poder identificar qué agente construyó qué y cuándo, precisamente la información que recoge el libro del edificio. Sin él, demostrar quién responde de un defecto se complica mucho más de lo necesario.
El artículo 20 LPH obliga al administrador a custodiar a disposición de los propietarios la documentación de la comunidad, y el libro del edificio forma parte de esa documentación desde el momento en que la promotora lo entrega. En una comunidad recién constituida en Valdemoro, esto significa reclamarlo de forma expresa si no se ha entregado, revisar que incluya al menos lo exigido por el art. 7 LOE, y mantenerlo actualizado con cada reforma o revisión que se haga a partir de entonces — no dejar que se pierda entre el ajetreo de los primeros meses de vida de la comunidad.
La promotora. Es una obligación legal suya (arts. 7 y 9.2 LOE), no del arquitecto ni de la dirección de obra, aunque esta suele certificar que el libro corresponde a lo realmente construido.
El proyecto con sus modificaciones, el acta de recepción de la obra, la relación de todos los agentes que intervinieron en la construcción y las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio, según el art. 7 LOE. El Código Técnico añade certificados, licencias y el plan de mantenimiento.
Sigue siendo obligación de la promotora entregarlo, y el paso del tiempo no la libera de ese deber. Lo primero es reclamarlo por escrito; tu administrador puede encargarse de esa gestión.
Porque no se limita al momento de la entrega del edificio: la comunidad debe actualizarlo durante toda su vida útil, anotando reformas, revisiones técnicas e intervenciones posteriores sobre la estructura o las instalaciones.
El libro del edificio identifica qué agente (promotor, constructor, arquitecto) intervino en cada parte de la obra, lo que es clave para dirigir correctamente una reclamación dentro de los plazos de garantía de la LOE (1, 3 o 10 años según el tipo de defecto).
Sí. El art. 20 LPH obliga al administrador a custodiar a disposición de los propietarios toda la documentación de la comunidad, y el libro del edificio forma parte de ella desde que la promotora lo entrega.
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