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Cada acuerdo de la junta de propietarios exige una mayoría distinta según lo que se vote. La mayoría de las decisiones del día a día solo necesitan el voto favorable de la mayoría simple de propietarios y cuotas; pero instalar un ascensor, prohibir los pisos turísticos o cambiar los estatutos exigen mayorías reforzadas —de un tercio, tres quintos o unanimidad— que marca el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Confundir estos umbrales es la causa más habitual de que un acuerdo se declare nulo si alguien lo impugna. Esta guía reúne el quórum de convocatoria del artículo 16 LPH y las cinco mayorías del artículo 17 LPH, con ejemplos concretos de qué decisión exige cada una.
Quórum de convocatoria: primera y segunda convocatoria (art. 16 LPH)
Antes de hablar de mayorías hay que distinguir el quórum de asistencia (cuánta gente tiene que estar presente o representada para que la junta pueda votar) de la mayoría de voto (cuántos votos a favor necesita un acuerdo concreto). Son dos cosas distintas y se confunden con frecuencia.
- Primera convocatoria: la junta necesita la asistencia, presente o representada, de la mayoría de propietarios que representen a su vez la mayoría de las cuotas de participación. Si no se llega a ese quórum, la junta no se celebra en primera convocatoria.
- Segunda convocatoria: se celebra sin sujeción a quórum alguno. Puede ser el mismo día, si ha transcurrido al menos media hora desde la hora fijada para la primera, o en otra fecha dentro de los ocho días naturales siguientes, con una citación que respete al menos tres días de antelación.
- Por eso casi todas las convocatorias de comunidad se citan ya «en primera y segunda convocatoria» en el mismo aviso: es la fórmula habitual para no tener que repetir todo el trámite de citación si en primera no se llega al quórum.
- Establecer o suprimir servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluyendo los que hagan el edificio accesible o supriman barreras arquitectónicas que dificulten la movilidad.
- El arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el edificio.
- Limitar o condicionar el alquiler turístico de las viviendas (art. 17.12 LPH, redacción de la LO 1/2025, en vigor desde el 3/04/2025): la comunidad puede acordar, por tres quintos de propietarios y de cuotas, limitar o condicionar esta actividad, e incluso incrementar hasta un 20 % la cuota de gastos comunes de los pisos que se dediquen a ello. El acuerdo no tiene efectos retroactivos: no afecta a quien ya la estaba ejerciendo antes de aprobarse.
Que la junta se celebre válidamente en segunda convocatoria no cambia la mayoría de voto que necesita cada acuerdo: sigue siendo la que marca el artículo 17 LPH para ese asunto concreto, calculada sobre los propietarios presentes o representados en esa reunión.
Las cinco mayorías del artículo 17 LPH
El artículo 17 LPH fija una escala de cinco mayorías distintas, de más a menos exigente. Cuanto más afecta un acuerdo a la estructura de la comunidad o al bolsillo de todos, mayor es el consenso que la ley exige.
Unanimidad: modificar el título constitutivo o los estatutos
La unanimidad —el voto favorable de todos los propietarios, no solo de los presentes— solo se exige para los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos, cuando la propia ley no fije expresamente otra mayoría distinta para ese caso. En la práctica es el umbral que se pide para cambiar cuotas de participación o alterar elementos comunes de forma sustancial fuera de los supuestos que la ley ya resuelve con una mayoría inferior.
Tres quintos: servicios comunes de interés general y pisos turísticos
Necesitan el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios, que representen a su vez tres quintas partes de las cuotas:
Un tercio: telecomunicaciones — ya no las energías renovables ni los puntos de recarga
Un tercio de propietarios y de cuotas basta, a petición de cualquier propietario, para instalar las infraestructuras comunes de acceso a servicios de telecomunicación (fibra óptica, antena colectiva) o para adaptar las ya existentes.
Dos casos que suelen confundirse con este umbral ya no lo necesitan. Las instalaciones de energías renovables de aprovechamiento común (placas solares, aerotermia) siguen exigiendo un tercio de propietarios y cuotas cuando se financian con cargo a fondos comunes. Pero los puntos de recarga para vehículo eléctrico de uso privado, ubicados en una plaza individual del garaje comunitario, no necesitan ni siquiera esa mayoría de un tercio: el Tribunal Supremo ha confirmado que basta con comunicarlo previamente a la comunidad, sin necesidad de acuerdo ni de votación, aunque el cableado discurra por elementos comunes.
Mayoría de propietarios y cuotas: accesibilidad
Las obras de accesibilidad —ascensor, rampas, salvaescaleras, señalización— que no estén ya cubiertas por la obligación automática del artículo 10.1.b LPH necesitan el voto favorable de la mayoría de propietarios que representen a su vez la mayoría de las cuotas. Fuera de esa obligación automática (cuando lo pide un residente con discapacidad o mayor de 70 años y el coste anual no supera doce mensualidades, o cuando las ayudas públicas cubren al menos el 75 % del gasto), la instalación pasa a depender de este acuerdo por mayoría.
Mayoría simple: el resto de acuerdos ordinarios
Para todo lo que no tenga una mayoría específica asignada por la ley basta el voto de la mayoría del total de propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas: aprobar presupuestos y cuentas, contratar o cambiar de administrador, aprobar derramas ordinarias de mantenimiento o decidir sobre la gestión del día a día.
El voto presunto del ausente y sus tres excepciones
El artículo 17.8 LPH establece que el propietario ausente de la junta, que ha sido citado correctamente, puede hacer llegar su voto por cualquier medio que deje constancia. Si no lo hace y no manifiesta su discrepancia por un medio fehaciente en el plazo de 30 días naturales desde que se le notifica el acta, se computa como voto favorable al acuerdo mayoritario adoptado por los presentes.
Esta regla tiene una excepción importante: no se aplica a los acuerdos que exigen unanimidad, ni a los tres supuestos de telecomunicaciones, energías renovables y supresión de barreras arquitectónicas del artículo 17 LPH. En esos casos solo cuentan los votos expresos —a favor o en contra— emitidos en la propia junta o comunicados de forma fehaciente; el silencio del ausente no suma a ningún lado.
Los morosos no votan (art. 15.2 LPH)
El propietario que llega a la junta debiendo cuotas a la comunidad, y no ha impugnado esa deuda ni la ha consignado judicial o notarialmente, pierde el derecho de voto. Ni su persona ni su cuota de participación se computan para calcular ninguna de las cinco mayorías de este artículo: ni para el quórum de asistencia, ni para la mayoría necesaria del acuerdo. Sí conserva voz y puede asistir, pero su voto no cuenta.
Esta pérdida de voto es distinta de la vía para reclamar la deuda en sí, que pasa por el procedimiento monitorio del artículo 21 LPH — con el matiz del requisito MASC de negociación previa desde abril de 2025— y siempre dentro del plazo de prescripción de cinco años que marca el artículo 1966.3º del Código Civil.
Qué pasa si un acuerdo no llega a la mayoría exigida
Si la votación no reúne la mayoría que le corresponde por ley, el acuerdo simplemente no se aprueba: no hay «aprobación provisional» ni vale con reintentarlo en la misma reunión con menos apoyo. Hay que volver a someterlo a una junta posterior, o buscar una fórmula distinta (por ejemplo, financiar una obra de mejora solo entre los propietarios que la quieran, cuando la ley lo permite).
Y al revés: un acuerdo aprobado con una mayoría insuficiente para lo que se votaba —por ejemplo, aprobar por mayoría simple algo que exigía tres quintos— es impugnable por cualquier propietario que no haya votado a favor, dentro de los plazos del artículo 18 LPH. Contar bien la mayoría antes de dar el acuerdo por aprobado es la forma más barata de evitar esa impugnación.
Por qué conviene que sea un administrador colegiado quien calcule las mayorías
Contar correctamente el quórum y la mayoría de cada punto del orden del día —con los morosos descontados, el voto presunto del ausente aplicado solo donde corresponde y la mayoría exacta según lo que se vote— es trabajo técnico, y un error en el acta es la puerta de entrada más habitual para que un acuerdo se impugne. En EnglobaT llevamos la secretaría y el cómputo de mayorías de comunidades desde octubre de 2014, con tarifa pública desde 3 € al mes por vivienda (60 € de cuota mínima por comunidad, sin IVA), sin permanencia ni sorpresas.
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Preguntas frecuentes sobre quórum y mayorías en la junta
¿Qué pasa si en primera convocatoria no hay quórum suficiente?
La junta no se celebra en primera convocatoria y pasa directamente a la segunda, que se puede fijar media hora después o hasta ocho días naturales más tarde. En segunda convocatoria no se exige ningún quórum mínimo de asistencia.
¿Cuántos votos hacen falta para poner un ascensor?
Depende del caso. Si lo pide un propietario con discapacidad o mayor de 70 años, y el coste anual no supera doce mensualidades por propietario, es obligatorio sin necesidad de acuerdo (art. 10.1.b LPH). Fuera de ese supuesto, necesita la mayoría de propietarios que representen la mayoría de las cuotas.
¿Puedo instalar un cargador de coche eléctrico sin pedir permiso a la comunidad?
Si el punto de recarga es de uso privado y va en tu propia plaza de garaje, no necesitas ni acuerdo ni votación: basta con comunicarlo previamente a la comunidad, aunque el cableado tenga que pasar por elementos comunes. Es distinto de instalar un punto de recarga de uso compartido, que sí requiere acuerdo.
¿Los propietarios que no asisten a la junta cuentan para la mayoría?
Sí, con la regla del voto presunto: si el ausente fue citado correctamente y no muestra su discrepancia en 30 días naturales, su voto se suma al del acuerdo mayoritario adoptado en la junta. No se aplica a la unanimidad, ni a telecomunicaciones, energías renovables o supresión de barreras arquitectónicas, donde solo cuentan los votos expresos.
¿Puede la comunidad prohibir los pisos turísticos con mayoría simple?
No. Limitar, condicionar o incrementar la cuota de gastos comunes del alquiler turístico exige el voto favorable de tres quintos de propietarios y de cuotas, según el artículo 17.12 LPH introducido por la LO 1/2025. El acuerdo no afecta a quien ya ejercía la actividad antes de aprobarse.
¿Un propietario que debe cuotas puede votar si paga la deuda en el mismo momento de la junta?
Sí. La pérdida de voto por morosidad se levanta en el instante en que el propietario paga, impugna judicialmente la deuda o la consigna notarial o judicialmente antes de la votación.