Un acuerdo de la junta de propietarios puede impugnarse ante los tribunales si es contrario a la ley o a los estatutos (plazo de un año), o si perjudica gravemente a la comunidad o a un propietario sin causa legal (plazo de tres meses). Hay que estar al corriente de pago y, desde 2025, intentar antes una negociación previa (MASC).
El artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) regula cuándo y cómo un propietario puede llevar a los tribunales un acuerdo con el que no está de acuerdo. No basta con no haber votado a favor: la ley exige causas concretas, plazos que caducan sin posibilidad de prórroga y, en la mayoría de los casos, estar al día en los pagos a la comunidad. En EnglobaT explicamos el procedimiento completo, incluida la nulidad por defectos en la convocatoria, un motivo de impugnación que se confunde a menudo con el resto.
La ley no permite impugnar un acuerdo solo porque a un propietario le parezca injusto. El artículo 18.1 LPH limita la impugnación a tres supuestos:
Fuera de estos tres supuestos, un acuerdo válidamente adoptado en junta es vinculante para todos los propietarios, voten a favor, en contra o se abstengan, y también para los ausentes debidamente citados.
No cualquier propietario está legitimado para impugnar cualquier acuerdo. El artículo 18.2 LPH reserva la acción a:
Quien votó a favor del acuerdo no puede impugnarlo después, salvo que se acredite un vicio en el consentimiento. Además, el artículo 18.2 exige que el propietario que impugna esté al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad, o que consigne judicialmente su importe. La única excepción es cuando la impugnación tiene por objeto precisamente el propio establecimiento o la alteración de las cuotas de participación reguladas en el artículo 9 LPH: ahí no hace falta estar al día, porque discutir la cuota es, en el fondo, discutir cuánto se debe.
El plazo para impugnar no es de prescripción, sino de caducidad: no se interrumpe por reclamaciones extrajudiciales ni por negociaciones, y transcurre igual aunque el propietario no supiera del acuerdo por causas ajenas a la comunidad. Superado el plazo, el acuerdo queda firme aunque la causa de impugnación fuera fundada.
| Causa de impugnación | Plazo | Cómputo |
|---|---|---|
| Acuerdo contrario a la ley o a los estatutos | 1 año | Desde la adopción (asistentes) o desde la notificación (ausentes) |
| Acuerdo lesivo para la comunidad o gravemente perjudicial para un propietario | 3 meses | Desde la adopción (asistentes) o desde la notificación (ausentes) |
| Acuerdo nulo de pleno derecho (contrario a norma imperativa, orden público o en fraude de ley) | Sin plazo | La acción de nulidad no caduca |
Para los propietarios que asistieron a la junta, el plazo cuenta desde el mismo día del acuerdo. Para los ausentes debidamente citados, cuenta desde que se les notifica el acta conforme al procedimiento del artículo 9 LPH, que en la práctica suele coincidir con el envío del acta por correo o burofax en los días posteriores a la reunión.
La jurisprudencia distingue los acuerdos anulables —los tres supuestos del artículo 18.1, sujetos a los plazos de caducidad anteriores— de los acuerdos nulos de pleno derecho, que no caducan nunca porque la ley los considera inexistentes desde el origen. Se consideran nulos de pleno derecho los acuerdos que:
En la práctica, esta distinción rara vez favorece al propietario que ha dejado pasar el plazo: los tribunales aplican la categoría de nulidad absoluta de forma restrictiva, precisamente para no vaciar de contenido los plazos de caducidad del artículo 18. No conviene esperar a que un acuerdo discutible encaje en esta excepción: la vía segura es impugnar dentro de plazo.
Una causa de impugnación distinta, y frecuente, es que la propia convocatoria de la junta esté mal hecha. El artículo 16 LPH exige que la convocatoria de las juntas ordinarias se haga con al menos seis días de antelación, y la de las extraordinarias, con la antelación que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los propietarios. Además, la convocatoria debe indicar el lugar, el día y la hora de la reunión, y contener el orden del día con los asuntos concretos a tratar, así como la relación de propietarios que no estén al corriente de pago y la advertencia de que no tendrán derecho de voto si no abonan la deuda antes de la reunión o consignan su importe.
Los defectos más habituales que dan pie a impugnar por este motivo son:
Un administrador de fincas que revisa la convocatoria antes de enviarla —orden del día completo, plazos cumplidos, relación de morosos actualizada— evita buena parte de estas impugnaciones antes de que lleguen a producirse.
Desde la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, el 3 de abril de 2025, la mayoría de los procesos civiles declarativos —y la impugnación de acuerdos, que se tramita por el juicio ordinario, es uno de ellos— exigen acreditar un intento previo de negociación mediante un medio adecuado de solución de controversias (MASC) antes de admitir la demanda a trámite. En la práctica, esto significa enviar antes al presidente o al administrador un burofax con acuse de recibo, un correo con certificación de prestador de confianza o proponer una mediación, dejando constancia de la intención de impugnar el acuerdo y de una posible solución negociada. Sin ese trámite, el juzgado puede inadmitir la demanda por defecto insubsanable. Es la misma exigencia que ya aplicamos en la guía sobre el monitorio de comunidad de propietarios, y conviene tenerla presente porque afecta a cualquier litigio con la comunidad, no solo a la reclamación de deudas.
La demanda de impugnación se dirige contra la comunidad de propietarios, representada por su presidente, y se presenta ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde radique la finca, con independencia de dónde tenga su domicilio el propietario demandante. Se tramita por las normas del juicio ordinario, lo que exige la intervención de abogado y procurador desde el inicio, salvo excepciones muy concretas de cuantía reducida. La impugnación no suspende por sí sola la ejecución del acuerdo: solo el juez puede acordar la suspensión cautelar si el propietario la solicita expresamente y acredita el riesgo de que, de ejecutarse el acuerdo, la eventual sentencia estimatoria pierda su utilidad práctica.
La mayoría de las impugnaciones que prosperan en los tribunales tienen un origen evitable: un orden del día incompleto, una relación de morosos desactualizada en la convocatoria, un acta que no refleja con precisión quién votó qué, o un acuerdo que se ejecuta antes de que termine el plazo de impugnación de los ausentes. En EnglobaT revisamos cada convocatoria y cada acta antes de enviarlas, comprobamos que los quórums y mayorías exigidos por la ley se han aplicado correctamente según la materia votada, y guardamos constancia fehaciente de las notificaciones a los propietarios ausentes. No evita cualquier discrepancia entre vecinos, pero sí elimina buena parte de los defectos de forma que dan la razón a quien impugna, con independencia de si el fondo del acuerdo era razonable.
Un año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos, y tres meses en el resto de causas del artículo 18 LPH: lesión grave a los intereses de la comunidad o perjuicio grave a un propietario. El plazo cuenta desde la adopción del acuerdo para quien asistió a la junta, y desde la notificación del acta para los ausentes debidamente citados.
Solo si estás al corriente de pago de la totalidad de las deudas vencidas, o consignas judicialmente su importe antes de interponer la demanda. La única excepción es cuando lo que impugnas es precisamente el establecimiento o la alteración de las cuotas de participación del artículo 9 LPH.
No, salvo que acredites un vicio en tu consentimiento. Solo están legitimados los propietarios que votaron en contra dejándolo constar en el acta, los que se abstuvieron manifestando su disconformidad, los ausentes debidamente citados y los privados indebidamente de su derecho de voto.
Es un defecto de convocatoria que puede fundamentar la impugnación de los acuerdos adoptados en esa junta, dentro de los mismos plazos de caducidad de un año o tres meses según la causa. No convierte automáticamente el acuerdo en nulo de pleno derecho ni permite impugnar sin límite de tiempo.
Sí. Desde la Ley Orgánica 1/2025, en vigor desde el 3 de abril de 2025, hay que acreditar un intento previo de negociación mediante un medio adecuado de solución de controversias antes de que el juzgado admita la demanda de impugnación, igual que ocurre con el monitorio de deudas de la comunidad.
No de forma automática. El acuerdo impugnado sigue siendo ejecutivo salvo que el juez conceda expresamente la suspensión cautelar, a petición del propietario demandante y siempre que acredite un riesgo real de que la ejecución haga inútil la sentencia si finalmente le da la razón.
El acuerdo anulable es válido mientras no se impugne dentro de plazo; superado el plazo de caducidad, queda firme aunque tuviera un defecto real. El acuerdo nulo de pleno derecho, por ejemplo por contravenir una norma imperativa o el orden público, se considera inexistente desde el origen y su nulidad puede alegarse sin límite de tiempo, aunque los tribunales aplican esta categoría de forma restrictiva.
En EnglobaT, correduría de seguros independiente y administradores de comunidades desde octubre de 2014, gestionamos juntas de propietarios en Córdoba capital, Sevilla capital, Granada capital y el corredor sur de Madrid, con una tarifa pública desde 3 € por vivienda al mes, sin IVA, y sin permanencia mínima.
Puedes calcular la cuota exacta de tu comunidad con nuestro tarificador online gratuito. Si vienes de otro administrador y tu comunidad ha vivido convocatorias mal hechas o actas poco claras, consulta también nuestra guía paso a paso para cambiar de administrador de fincas.
¿Tienes alguna duda sobre alguno de nuestros servicios?, ¿estás interesado en una nueva contratación?, ¿quieres conocer un poco más sobre lo que podemos ofrecerte? Contacta con nosotros y te ayudaremos en todo lo que necesites.