El certificado de la comunidad de propietarios es el documento que acredita si un piso está al corriente de pago de los gastos comunes. Lo firma quien ejerce de secretario de la comunidad —normalmente el administrador de fincas— con el visto bueno del presidente, y la ley obliga a emitirlo en un plazo máximo de siete días naturales desde que se solicita.
Es el papel que pide el notario en toda compraventa de vivienda. Sin él, la escritura no se autoriza salvo que el comprador renuncie expresamente, y esa renuncia puede salirle muy cara. En esta guía explicamos qué dice exactamente el certificado, qué plazos y responsabilidades marca la Ley de Propiedad Horizontal y qué hacer cuando el administrador no lo entrega a tiempo.
Su nombre técnico es certificación sobre el estado de deudas con la comunidad y aparece en el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal. La ley obliga al vendedor a declarar que está al corriente de los gastos generales y a aportar esa certificación en el momento de otorgar la escritura, coincidente con su declaración. Si no la aporta, el notario no puede autorizar el otorgamiento.
El motivo no es burocrático: la vivienda queda legalmente afecta a las deudas que arrastre. Es decir, la deuda no persigue al vendedor, se queda pegada al piso.
Buena parte de las llamadas que recibimos empiezan pidiendo «el certificado de la comunidad» y terminan siendo otra cosa. Son tres documentos distintos, con emisores distintos:
| Documento | Para qué sirve | Quién lo emite |
|---|---|---|
| Certificado de estar al corriente de pago | Vender o comprar la vivienda ante notario | El secretario de la comunidad con el VºBº del presidente |
| Certificado digital de la comunidad | Que la comunidad pueda operar con Hacienda, la Seguridad Social o las administraciones | La FNMT, a solicitud del representante de la comunidad |
| Certificado de eficiencia energética | Vender o alquilar la vivienda | Un técnico competente, no la comunidad |
Este artículo trata del primero. Los otros dos no los expide ni firma la comunidad de propietarios.
Lo expide quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente. En la mayoría de comunidades esas funciones de secretario las ejerce el administrador de fincas, de modo que en la práctica lo redacta y firma el administrador y lo valida el presidente.
El plazo lo fija la propia ley: siete días naturales desde la solicitud. Y no es un plazo indicativo. Secretario y presidente responden, en caso de culpa o negligencia, tanto de la exactitud de los datos como de los perjuicios causados por el retraso en su emisión. Si una compraventa se cae o se retrasa porque el certificado no llega, ese perjuicio tiene un responsable con nombre y apellidos.
Un certificado que solo dice «está al corriente» sin fecha ni desglose es un certificado mal hecho. Y como el emisor responde de su exactitud, conviene hacerlo bien.
Aquí está el motivo real de todo el trámite. El adquirente de una vivienda responde con el propio inmueble de las cantidades que adeuden los titulares anteriores hasta el límite de las imputables a la parte vencida de la anualidad en que se produce la adquisición y los tres años naturales anteriores.
Traducido: si compras un piso con tres años de cuotas impagadas, la comunidad puede reclamártelas a ti, aunque tú no debas nada. El certificado es lo que evita esa sorpresa. Por eso, cuando un comprador acepta exonerar expresamente al vendedor de aportarlo —algo que la ley permite— está renunciando a la única comprobación que lo protege. Nuestra recomendación es simple: no firmar nunca esa exoneración.
Es el conflicto más frecuente después de una compraventa. La junta aprueba en marzo una derrama de fachada de 40.000 €, el piso se vende en junio y los recibos empiezan a girarse en septiembre. ¿Quién paga?
El criterio que aplican de forma mayoritaria los tribunales es que la obligación nace con el acuerdo de la junta, de modo que corresponde a quien era propietario cuando se aprobó, salvo que vendedor y comprador pacten otra cosa. Como la interpretación admite matices, lo sensato es doble: que el certificado mencione expresamente las derramas aprobadas y pendientes de vencer, y que el contrato de compraventa diga quién las asume. Un administrador que omite ese dato está creando un pleito para dentro de seis meses.
Administramos comunidades desde octubre de 2014 y emitimos estos certificados dentro del plazo legal de siete días naturales, con el desglose completo de cuotas y derramas aprobadas. Nuestra tarifa es pública y no varía según el municipio: 3 € al mes por vivienda, 3 € por local, 2 € por plaza de garaje y una cuota mínima de 60 € por comunidad, sin permanencia.
Trabajamos en Córdoba capital, Sevilla capital, Granada capital y el corredor sur de Madrid. Puedes calcular la cuota de tu comunidad en el tarificador o ver todo el servicio de administración de fincas.
El plazo máximo legal es de siete días naturales desde la solicitud. Quien ejerce de secretario y el presidente responden de los perjuicios causados por el retraso si hay culpa o negligencia.
Solo si el comprador exonera expresamente al vendedor de aportarlo. Es legal, pero desaconsejable: el comprador asume entonces el riesgo de una deuda que quedará afecta a la vivienda.
De la parte vencida de la anualidad en que se produce la adquisición y de los tres años naturales anteriores. Responde con el propio inmueble, que queda afecto al pago.
No. El certificado digital lo emite la FNMT y sirve para que la comunidad opere telemáticamente con las administraciones. El certificado de estar al corriente de pago lo firma el secretario de la comunidad y sirve para vender una vivienda.
La ley no fija tasa alguna. Algunos administradores lo facturan como gestión aparte, así que conviene comprobar en el contrato de servicios si está incluido en la cuota mensual antes de contratar.
Esta guía es información general y no sustituye al asesoramiento jurídico sobre un caso concreto.
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