Desde el 3 de abril de 2025 una comunidad de propietarios puede aprobar, limitar o prohibir el alquiler turístico con el voto favorable de tres quintos de los propietarios y de las cuotas (art. 17.12 LPH). El acuerdo no es retroactivo: quien ya alquilaba con licencia puede seguir haciéndolo.
El alquiler turístico en las comunidades de propietarios lleva años generando conflictos entre vecinos: ruidos, rotación constante de huéspedes, uso intensivo de zonas comunes y, en algunos casos, la sensación de vivir en un hotel sin haberlo decidido. Hasta 2025, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) solo permitía a la junta limitar o condicionar esta actividad, no prohibirla del todo, y exigía una mayoría reforzada difícil de alcanzar en la práctica. La reforma operada por la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, cambió las reglas del juego: bajó la mayoría necesaria y, sobre todo, dio a las comunidades la potestad expresa de prohibir esta actividad por completo. Esta guía explica qué dice hoy el artículo 17.12 LPH, cómo se aprueba el acuerdo, qué pasa con quien ya alquilaba antes, y qué exige de forma añadida la normativa turística andaluza a la comunidad y a su administrador.
El artículo 17.12 LPH solo afecta a la vivienda de uso turístico (VUT): la cesión temporal de una vivienda amueblada y equipada, en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística (Airbnb, Booking y similares), con fines de alojamiento vacacional o de ocio. No afecta al alquiler de temporada —el que se firma para una estancia de varios meses por motivos de trabajo, estudios o tratamiento médico, con contrato de arrendamiento ordinario— ni al alquiler de vivienda habitual de toda la vida. La comunidad no puede prohibir ni limitar estos dos últimos usos acogiéndose al art. 17.12 LPH, porque no son arrendamiento turístico en sentido legal, por mucha rotación de inquilinos que generen.
La Ley Orgánica 1/2025, en vigor desde el 3 de abril de 2025, reescribió el apartado 12 del artículo 17 LPH. Antes de la reforma, el precepto solo hablaba de acuerdos para limitar o condicionar el ejercicio de la actividad turística. El texto vigente añade dos verbos clave: la junta puede ahora aprobar, limitar, condicionar o prohibir el alquiler turístico en el edificio. Es la diferencia entre poner normas a una actividad que no se puede evitar y poder cerrarle la puerta del todo.
La ley no prevé una mayoría alternativa «de repuesto» para este acuerdo concreto. Si la propuesta de limitar o prohibir el alquiler turístico no reúne los tres quintos de propietarios y de cuotas, el acuerdo no se aprueba y la actividad sigue siendo legal en el edificio, sujeta únicamente a las normas generales de convivencia y al régimen de actividades molestas del art. 7.2 LPH. La comunidad puede volver a intentarlo en una junta posterior —no hay límite legal al número de intentos— y, mientras tanto, seguir explorando otras vías: régimen de horarios de zonas comunes, normas de régimen interior sobre ruido y basuras, o negociación directa con los propietarios que alquilan.
El propio art. 17.12 LPH fija un límite explícito: los acuerdos de la junta no tienen efectos retroactivos. En la práctica esto significa que un propietario que, antes de la fecha del acuerdo, ya venía ejerciendo la actividad turística de forma legal —con la licencia administrativa correspondiente y, si en ese momento hacía falta, con la autorización de la comunidad— puede seguir haciéndolo aunque la junta apruebe después una prohibición. La prohibición se aplica hacia adelante: a quien quiera empezar a alquilar turísticamente a partir de ese momento, y a quien compre una vivienda con posterioridad al acuerdo. No cabe expulsar de la actividad, con efecto inmediato, a quien ya operaba de forma legal antes del acuerdo.
Esta irretroactividad es también la razón por la que conviene actuar cuanto antes: cada mes que pasa sin acuerdo es un mes más en el que cualquier vivienda que empiece a alquilarse turísticamente queda, en la práctica, protegida frente a una prohibición futura.
Un acuerdo de junta, por sí solo, obliga a los propietarios que estaban en la comunidad en el momento de aprobarlo. Pero para que también vincule a quien compre una vivienda más adelante, el acuerdo debe constar en el título constitutivo o en los estatutos mediante escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad, conforme al art. 5 LPH. Sin esa inscripción, un comprador de buena fe que no conociera la prohibición podría alegar que no le resulta oponible. Es un trámite notarial y registral que conviene encargar al administrador de fincas nada más aprobarse el acuerdo, no dejarlo para «cuando haya tiempo»: mientras no esté inscrito, la comunidad tiene un acuerdo válido entre los propietarios actuales, pero con una brecha de seguridad jurídica frente a las siguientes transmisiones.
El art. 17.12 LPH regula la relación interna entre la comunidad y el propietario, pero en Andalucía existe además una capa de normativa turística autonómica que condiciona el propio registro de la vivienda como VUT. Desde la reforma de 2025, para inscribir una vivienda de uso turístico en el Registro de Turismo de Andalucía hace falta aportar, junto con la declaración responsable, un certificado del secretario o del administrador de la comunidad en el que conste la aprobación expresa y vigente del uso turístico de esa vivienda. Es decir: si la comunidad no ha dado su visto bueno (o directamente lo ha prohibido con el acuerdo de tres quintos), ese certificado no se puede emitir en sentido positivo, y sin él la Administración andaluza puede requerir la documentación en un plazo de 10 días hábiles y, si no se subsana, iniciar el procedimiento de cancelación de la inscripción.
A esto se suma otra obligación reciente: el titular de la VUT debe comunicar sus periodos de funcionamiento antes del 1 de enero de cada año. El resultado práctico es que, en Andalucía, la comunidad de propietarios —y el administrador que gestiona su documentación— se ha convertido en una pieza necesaria del propio trámite administrativo, no solo en un actor que reacciona después con quejas de vecinos.
En mayo de 2026 (STS 620/2026, de 19 de mayo, publicada en el BOE el 8 de junio de 2026), el Tribunal Supremo anuló el procedimiento del Registro Único de arrendamientos de corta duración creado por el Real Decreto 1312/2024, al entender que el Estado carecía de competencia para imponer un registro nacional que se superpone a los registros turísticos autonómicos ya existentes, como el andaluz. La Ventanilla Única Digital y las obligaciones de las plataformas de intercambiar datos con la Administración siguen en vigor, pero el registro estatal desaparece como trámite propio. Esta sentencia no afecta en nada a la potestad de la comunidad de propietarios: el art. 17.12 LPH es una norma civil, ajena al reparto competencial que discutía el Supremo, y sigue siendo la comunidad —con su mayoría de tres quintos— quien tiene la última palabra sobre si en su edificio se puede alquilar turísticamente o no.
Si la comunidad ha aprobado y, en su caso, inscrito la prohibición, y un propietario alquila turísticamente de todos modos, la junta puede recurrir a la acción de cesación de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas del art. 7.2 LPH: requerimiento fehaciente al propietario infractor, y si persiste, demanda judicial pidiendo el cese definitivo de la actividad, con posibilidad de indemnización de daños y perjuicios y, en los casos más graves y reiterados, privación del uso de la vivienda hasta tres años. A esto se añaden, de forma independiente, las sanciones administrativas que puede imponer la Junta de Andalucía a quien alquile sin la inscripción turística en regla, con multas que la normativa autonómica clasifica según la gravedad de la infracción.
Este es un acuerdo con muchas piezas técnicas que conviene no dejar en manos de la improvisación: redactar el punto del orden del día de forma que resista una impugnación, calcular correctamente el cómputo de propietarios y cuotas, gestionar la escritura e inscripción registral, emitir (o denegar, según lo que decida la junta) el certificado que exige la Administración andaluza para cada vivienda, y llevar el seguimiento de quién alquilaba ya antes del acuerdo para no vulnerar la irretroactividad. En EnglobaT nos ocupamos de todo ese trámite dentro de la gestión ordinaria de la comunidad, sin honorarios adicionales por junta extraordinaria ni por gestión de este tipo de acuerdos.
Sí. Desde la reforma de la Ley Orgánica 1/2025, en vigor desde el 3 de abril de 2025, el artículo 17.12 LPH permite a la junta aprobar, limitar, condicionar o prohibir el alquiler turístico con el voto favorable de tres quintos de los propietarios y de las cuotas.
Tres quintas partes (3/5) del total de propietarios, que a su vez representen tres quintas partes de las cuotas de participación. No hace falta unanimidad, pero sí una mayoría cualificada superior a la simple.
No. La ley excluye expresamente los efectos retroactivos: quien ya ejercía la actividad de forma legal, con licencia y autorización previas, puede seguir haciéndolo. La prohibición solo afecta a quien empiece después del acuerdo y a los futuros compradores, una vez inscrito en el Registro de la Propiedad.
Sí. Con la misma mayoría de tres quintos, la junta puede acordar un incremento de hasta el 20 % en la cuota de gastos comunes de las viviendas destinadas a uso turístico, como compensación por el mayor uso de las zonas comunes.
Sí, si se quiere que vincule también a quien compre una vivienda en el futuro. Sin la inscripción mediante escritura pública, el acuerdo solo obliga a los propietarios que ya estaban en la comunidad cuando se aprobó.
Un certificado del secretario o del administrador de la comunidad que acredite la aprobación expresa y en vigor del uso turístico de esa vivienda concreta. Sin ese certificado, la Administración puede requerir la subsanación en 10 días hábiles y, si no se aporta, iniciar la cancelación de la inscripción.
No. El alquiler de temporada (por trabajo, estudios o tratamiento médico, con contrato de arrendamiento ordinario) no entra dentro del artículo 17.12 LPH y la comunidad no puede prohibirlo por esta vía, aunque genere rotación de inquilinos.
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