El artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal impone nueve obligaciones a cada propietario: mantener su vivienda, contribuir a los gastos y al fondo de reserva, permitir las reparaciones necesarias y comunicar su domicilio y cualquier cambio de titularidad. La comunidad, además, debe conservar el edificio, ejecutar las obras de accesibilidad obligatorias y cumplir sus propios deberes fiscales.
«Obligaciones de la comunidad de propietarios» es, en realidad, dos preguntas distintas que suelen mezclarse en la misma junta: qué debe hacer cada propietario frente a sus vecinos, y qué debe hacer la comunidad como tal, entendida como esa entidad sin personalidad jurídica propia pero con NIF, cuentas y obligaciones fiscales. Esta guía separa las dos cosas, con los artículos concretos de la ley y lo que pasa cuando alguna de las dos partes no cumple.
El artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal (Ley 49/1960) es la norma de referencia. Se aplica a cada propietario individual, tenga o no la vivienda alquilada, y son obligaciones frente a la comunidad, no frente al administrador:
Es la obligación que más litigios genera, y la ley es tajante: el reparto se hace según la cuota de participación fijada en el título constitutivo, no a partes iguales entre viviendas ni según quién use más un servicio. Que un propietario del bajo no use el ascensor no le exime de pagarlo, salvo que los estatutos recojan expresamente una exención (algo que la ley permite pactar, pero que no se presume).
El propietario que no paga se convierte en moroso desde el impago del primer recibo, con dos consecuencias inmediatas que muchos desconocen: pierde el derecho a voto en junta mientras no pague o impugne judicialmente la deuda (artículo 15.2 LPH), y ni él ni su cuota cuentan para calcular las mayorías necesarias en ningún acuerdo. La comunidad, por su parte, puede reclamar la deuda por la vía del procedimiento monitorio del artículo 21 LPH, aunque desde 2025 tiene que acreditar antes un intento de negociación. Y esa acción de reclamación no es eterna: las cuotas prescriben a los cinco años si nadie las reclama de forma acreditable.
El artículo 9.1.f LPH obliga a mantener un fondo de reserva dotado con al menos el 10 % del último presupuesto ordinario, destinado exclusivamente a atender obras de conservación, reparación y rehabilitación del inmueble (y, si la comunidad lo decide, a la contratación de un seguro que cubra estos riesgos). No es una hucha voluntaria ni un colchón que la junta pueda decidir no tener: es una obligación legal, y cada propietario contribuye a ella según su cuota, igual que a los gastos generales.
En la práctica, el fondo de reserva debe estar en una cuenta identificable dentro de la contabilidad de la comunidad, no mezclado con el remanente de caja del ejercicio. Cómo debe llevarse esa cuenta, a nombre de quién y qué riesgos tiene hacerlo mal está explicado en detalle en nuestra guía sobre la cuenta bancaria de la comunidad de propietarios.
Frente a las obligaciones del propietario individual, el artículo 10 LPH fija las obligaciones de la comunidad como conjunto, y algunas son de ejecución obligatoria, sin necesidad de acuerdo previo de la junta:
La diferencia con las obras de mejora (no obligatorias, como instalar un ascensor donde no lo hay salvo por accesibilidad, o climatizar un local) es importante: estas sí requieren acuerdo de junta con la mayoría que corresponda, y el propietario disidente no está obligado a pagarlas si la derrama que le corresponde supera tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, salvo que se trate de las obras obligatorias descritas arriba.
La comunidad de propietarios no tiene personalidad jurídica propia, pero sí obligaciones formales frente a la Administración:
Cada una de estas obligaciones tiene su propia guía en detalle, con plazos y ejemplos: el modelo 184, el IVA en la comunidad, el CNAE y el CIF y el certificado digital.
Las consecuencias son distintas según quién incumple. Si es un propietario el que no paga o no mantiene su piso en condiciones, la comunidad puede reclamarle judicialmente los gastos (con la limitación de los cinco años de prescripción) y exigirle que corrija los daños que cause a elementos comunes o a otros vecinos, incluso por la vía del artículo 7.2 LPH si su actividad resulta molesta o insalubre. Si es la comunidad la que no ejecuta las obras de conservación obligatorias, cualquier propietario perjudicado puede exigirlas judicialmente, y en caso de daños a terceros por falta de mantenimiento (una cornisa que se desprende, por ejemplo) la comunidad responde civilmente, con independencia de que luego repercuta el coste entre los propietarios según su cuota.
La mayoría de estas obligaciones no fallan por mala fe, sino por falta de seguimiento: nadie lleva el calendario de la ITE, nadie revisa si el fondo de reserva llega al 10 % o nadie presenta el modelo 184 a tiempo. Es justo el trabajo de un administrador de fincas. En EnglobaT administramos comunidades desde octubre de 2014, con tarifa pública que no cambia según el municipio:
Sin permanencia y sin suplementos por juntas extraordinarias ni por gestión de siniestros. Puedes calcular la cuota de tu edificio en el tarificador de administración de fincas, o consultar la página de tu ciudad: administrador de fincas en Córdoba capital, Sevilla, Granada y Madrid. Si vienes de otro despacho, el procedimiento para cambiar está explicado paso a paso en nuestra guía sobre cómo cambiar de administrador de fincas.
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Un apunte que casi ningún despacho puede hacer: EnglobaT es además correduría de seguros independiente, así que al asumir la gestión de un edificio revisamos también la póliza de seguro de la comunidad con comparativa de mercado, un factor que en muchos casos es la primera obligación de conservación mal cubierta: un seguro con capital insuficiente no responde igual que uno revisado con los datos reales del edificio.
Nueve, según el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal: respetar las instalaciones comunes, mantener su vivienda en buen estado, consentir las reparaciones necesarias, permitir la entrada en su piso cuando haga falta, contribuir a los gastos generales y al fondo de reserva según su cuota, observar la diligencia debida, comunicar un domicilio en España y comunicar cualquier cambio de titularidad de la vivienda.
Se convierte en moroso desde el primer recibo impagado: pierde el derecho a voto en junta y ni él ni su cuota cuentan para las mayorías (artículo 15.2 LPH). La comunidad puede reclamarle la deuda por el procedimiento monitorio del artículo 21 LPH, aunque la acción prescribe a los cinco años si no se interrumpe con una reclamación acreditable.
Sí, sin necesidad de acuerdo de junta, cuando lo pida un propietario con discapacidad o mayor de setenta años, siempre que el coste anual repercutido no supere doce mensualidades de gastos comunes o que las ayudas públicas cubran al menos el 75 % del importe (artículo 10.1.b LPH).
Es una obligación legal (artículo 9.1.f LPH) que exige mantener, como mínimo, el 10 % del último presupuesto ordinario, destinado exclusivamente a obras de conservación, reparación y rehabilitación del edificio. Cada propietario contribuye a él según su cuota de participación, igual que a los gastos generales.
Sí: presentar el modelo 184 por los rendimientos de sus cuentas, el modelo 347 si supera 3.005,06 € con un mismo proveedor, llevar NIF y contabilidad propios, y darse de alta como sujeto pasivo de IVA si arrienda un elemento común. Como regla general, la comunidad es consumidor final y no deduce el IVA de sus gastos ordinarios.
Son las dos caras de la misma ley: las obligaciones (artículo 9 LPH) miran hacia la comunidad y hacia los demás vecinos, mientras que los derechos protegen al propietario frente a decisiones de la junta o del resto de propietarios. Puedes ver el listado completo en nuestra guía sobre los derechos de un propietario en una comunidad de vecinos.
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