Constituir una comunidad de propietarios no es crearla: la comunidad existe por ley desde que un edificio tiene dos propietarios distintos, aunque nadie haya firmado nada. Lo que se hace en la constitución es ponerla en marcha: celebrar la primera junta, nombrar cargos, obtener el NIF, abrir la cuenta bancaria y diligenciar el libro de actas.
Es una de las confusiones más caras en propiedad horizontal. Muchos vecinos creen que hasta que no vayan al notario «a constituir la comunidad» no tienen obligaciones, y que mientras tanto el edificio está en tierra de nadie. Es exactamente al revés: las obligaciones nacen solas y las herramientas para hacerlas cumplir son las que hay que activar. Un edificio que lleva años sin junta, sin cuentas y sin libro de actas no está libre de la Ley de Propiedad Horizontal; está sometido a ella sin ninguna de sus defensas.
El artículo 396 del Código Civil describe el régimen de propiedad horizontal: cada piso o local es privativo, y lleva unido como anejo inseparable una cuota indivisa sobre los elementos comunes —cimentación, estructura, fachada, cubierta, portal, escaleras, ascensor, instalaciones generales—. Esa cuota no se puede vender, hipotecar ni embargar por separado del piso.
Y el artículo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal cierra el círculo. Su letra b) aplica la ley a «las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo», en cuanto al régimen jurídico de las partes privativas, de los elementos comunes y de los derechos y obligaciones recíprocas de los propietarios.
Traducido: el día que el promotor vende el segundo piso, hay comunidad. Con cuotas exigibles, con obligación de contribuir a los gastos comunes y con un régimen legal completo funcionando, se haya reunido alguien o no. A esto se le llama comunidad de hecho, y en España hay miles: edificios antiguos, de pocos vecinos, que nunca formalizaron nada.
El título constitutivo, regulado en el artículo 5 de la LPH, es la escritura de división horizontal. Describe el inmueble en su conjunto y cada piso o local con un número correlativo, su superficie, sus linderos y sus anejos, y fija la cuota de participación de cada uno en relación al total del inmueble.
Aquí está el segundo malentendido habitual. El título constitutivo no lo otorgan los vecinos: en la práctica totalidad de los edificios lo otorgó el propietario único —el promotor— antes de vender, y va inscrito en el Registro de la Propiedad. Si tu edificio se construyó y se vendió por pisos, ya tiene título constitutivo, aunque nadie de la comunidad lo haya visto nunca. Se pide una nota simple en el Registro y aparece.
La cuota se fija tomando como base la superficie útil de cada piso, su emplazamiento interior o exterior y el uso previsible de los servicios comunes. Puede establecerla el propietario único al dividir, el acuerdo unánime de todos los propietarios, un laudo o una resolución judicial. Y el título puede incorporar además estatutos, que son voluntarios y solo perjudican a terceros si están inscritos.
Con el título constitutivo ya existente, lo que queda es poner a funcionar la comunidad. Son cinco pasos y ninguno exige notario:
Es el caso que más aparece en edificios antiguos, y la respuesta que suele darse —»no podéis hacer nada hasta que otorguéis la división horizontal»— no es correcta. El artículo 415 del Reglamento Hipotecario permite al registrador diligenciar el libro a través de un fichero auxiliar cuando no existe inscripción previa, siempre que de la instancia se vea con claridad que ese libro va a reflejar acuerdos propios de un régimen de propiedad horizontal, subcomunidad o conjunto inmobiliario. El criterio registral es deliberadamente amplio, precisamente para no dejar a estas comunidades sin cauce.
Lo que hay que acreditar es sustancia, no papeles: que existen dos o más elementos independientes de uso vivienda o local, que sus titulares tienen una cuota inherente en copropiedad sobre elementos, viales, instalaciones o servicios indivisibles, y que el órgano colectivo funciona de forma análoga a una comunidad en propiedad horizontal.
La puesta en marcha de una comunidad es la parte del trabajo que menos se ve y la que más condiciona los años siguientes. Administramos comunidades desde octubre de 2014 y hacemos el paquete completo: convocatoria y acta de la junta de constitución, modelo 036 y NIF, apertura de la cuenta, instancia del libro de actas y primer presupuesto ordinario.
Nuestra tarifa es pública y no cambia según el municipio: 3 € al mes por vivienda o local y 2 € por plaza de garaje, con una cuota mínima de 60 € al mes por comunidad, todo sin IVA (con el 21 % aplicado, 3,63 € por vivienda y 72,60 € de mínimo). Sin permanencia y sin suplementos por juntas extraordinarias. Puedes calcular la de tu comunidad en el tarificador online o comparar con el mercado en la guía de cuánto cobra un administrador de fincas.
Trabajamos en Córdoba capital, Sevilla capital, Granada capital y el corredor sur de Madrid (Valdemoro, Pinto, Parla, Getafe y Aranjuez), con servicio integral de administración de fincas. Y como también somos correduría de seguros, contratamos y revisamos el seguro del edificio con comparativa de mercado, que es justo el otro trámite que toca hacer al constituirse.
Si tu comunidad ya funciona pero el administrador actual no te convence, cambiar se aprueba en junta por mayoría simple de los asistentes, como un punto más del orden del día. Lo explicamos paso a paso en la guía para cambiar de administrador de fincas.
¿Es obligatorio constituir una comunidad de propietarios?
La comunidad existe por ley desde que el edificio tiene dos propietarios distintos, así que no hay nada que «crear». Lo que sí es obligatorio es que funcione: nombrar presidente, llevar libro de actas diligenciado y contribuir a los gastos comunes. Un edificio sin junta ni cuentas está incumpliendo, no exento.
¿Hace falta notario para constituir la comunidad?
No. El notario interviene en el título constitutivo —la escritura de división horizontal—, que normalmente ya otorgó el promotor antes de vender. La puesta en marcha de la comunidad se hace por acta de junta, sin notario. Solo se legitima notarialmente la firma del presidente en la instancia del libro de actas, y también vale ratificarla ante el registrador.
¿Cuánto cuesta constituir una comunidad de propietarios?
Los trámites en sí son baratos: el NIF con el modelo 036 es gratuito, la legitimación de firma cuesta unos pocos euros y el diligenciado del libro de actas son aranceles registrales reducidos. El gasto real es el libro y, si se contrata, la administración profesional.
¿Qué pasa si el edificio no tiene título constitutivo inscrito?
La comunidad se rige igualmente por la Ley de Propiedad Horizontal, por su artículo 2.b. Y puede diligenciar el libro de actas: el artículo 415 del Reglamento Hipotecario permite al registrador hacerlo mediante un fichero auxiliar si de la instancia resulta que se trata de un régimen análogo al de propiedad horizontal.
¿Cuánto duran los cargos de la comunidad?
Un año, salvo que los estatutos digan otra cosa, según el artículo 13 de la LPH. La junta puede además removerlos antes de tiempo en sesión extraordinaria convocada al efecto.
¿Son obligatorios los estatutos?
No. El artículo 5 dice que el título «podrá contener» reglas de constitución y ejercicio del derecho. Muchísimas comunidades funcionan solo con la LPH y unas normas de régimen interior, y les basta.
Si estáis arrancando una comunidad nueva o tenéis un edificio que lleva años funcionando de hecho, te decimos en una llamada qué le falta exactamente y en qué orden hacerlo. Llama al 638 580 333 o escríbenos por WhatsApp.
El cuarto trámite, la cuenta bancaria a nombre de la comunidad, tiene su propia guía: cómo abrir la cuenta de la comunidad de propietarios, quién firma y qué exigir, con la documentación que pide el banco y por qué no debe estar nunca a nombre del presidente.
Y una vez constituida, lo que no se puede es deshacerla: la copropiedad sobre los elementos comunes no es divisible en ningún caso y el régimen solo se extingue por las dos vías del artículo 23 de la LPH. Lo explicamos en la guía sobre el régimen de propiedad horizontal.
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