La cuenta de la comunidad de propietarios es una cuenta bancaria abierta a nombre de la propia comunidad y con su NIF de la letra H, nunca a nombre del presidente ni del administrador. Para abrirla hacen falta el acta de nombramiento de cargos, el modelo 036 presentado y el DNI de los firmantes.
Es uno de los cinco trámites de la puesta en marcha de una comunidad y el que más comunidades antiguas siguen teniendo mal resuelto: edificios con veinte años que mueven el dinero de todos por la libreta personal de un vecino.
Conviene ser exacto, porque casi todo lo que se lee sobre esto exagera: la Ley de Propiedad Horizontal no contiene un artículo que diga literalmente «la comunidad tendrá una cuenta bancaria». Lo que hace es rodearla hasta dejarla sin alternativa práctica.
Sumado: sin cuenta propia no se puede cumplir. Y en cuanto la comunidad tiene su NIF de la letra H, el banco ya tiene a quién abrirle la cuenta.
Varía algo entre entidades, pero el núcleo se repite en todas:
Buena parte de la banca ofrece cuentas para comunidades sin comisiones de mantenimiento: se negocia antes de firmar, porque después el poder de negociación desaparece. El mismo día conviene resolver el certificado digital de la comunidad, que es gratuito.
La LPH no impone un régimen de firmas: lo decide la junta. La fórmula más sana, y la que aplicamos por defecto, es la firma mancomunada de dos personas —presidente y administrador, o presidente y un vocal de la comisión de cuentas—, de modo que ninguna disposición de fondos salga con una sola firma.
No es desconfianza hacia nadie: un control cruzado protege también a quien firma. Todo lo que se acuerde sobre firmas debe constar en acta, porque el acta es lo que el banco leerá.
Sigue siendo frecuente en comunidades pequeñas sin administrador profesional: el dinero de todos entra en una cuenta cuyo titular es una persona física. Las consecuencias no son teóricas:
El arreglo no es complicado: junta, acuerdo de apertura a nombre de la comunidad, NIF si no lo hay y traspaso del saldo documentado.
La cuenta no cambia: cambian las firmas autorizadas. Basta el acta del nombramiento nuevo y el certificado de cargos para que el banco sustituya a los apoderados. La cuenta es de la comunidad y se queda con la comunidad, igual que el NIF, el libro de actas y el certificado digital.
Es un punto importante al cambiar de administrador de fincas: el saliente entrega documentación y saldos, no «traspasa» nada suyo. Si alguien sugiere abrir cuenta nueva en su entidad, la pregunta correcta es por qué.
El artículo 9.1.f de la LPH exige un fondo de reserva de al menos el 10 % del último presupuesto ordinario, destinado a obras de conservación, reparación y rehabilitación, y también a las de accesibilidad y eficiencia energética. Puede financiar además el seguro de daños del edificio o un contrato de mantenimiento permanente.
La ley no obliga a tenerlo en una cuenta separada, pero sí a que sea identificable. Lo limpio es una subcuenta o un depósito vinculado: así el fondo aparece como tal en la liquidación anual y nadie lo confunde con tesorería disponible.
El artículo 7 de la Ley 7/2012, en la redacción que le dio la Ley 11/2021 y con efectos desde el 11 de julio de 2021, prohíbe pagar en efectivo operaciones de 1.000 € o más cuando alguna de las partes actúa como empresario o profesional. La comunidad no es empresario, pero el fontanero, el ascensorista o la empresa de limpieza sí lo son: basta con eso para que el límite se aplique.
La sanción es del 25 % de la cantidad pagada en efectivo y responden solidariamente pagador y cobrador; queda exonerado quien denuncie la operación ante la Agencia Tributaria en los tres meses siguientes. En la práctica: una reparación de 1.200 € no se paga en billetes, ni fraccionada para esquivar el umbral.
Las cuotas de los vecinos no son ingreso: son reparto de gasto común, sin IVA y sin factura. Pero los intereses que genere la cuenta sí son rendimientos del capital mobiliario, y la comunidad es una entidad en atribución de rentas: esos rendimientos y su retención se reparten entre los propietarios según su cuota.
Consecuencia poco conocida: si la cuenta ha generado intereses, aparece la obligación de presentar el modelo 184, y no hay umbral mínimo que libere de hacerlo. Lo mismo ocurre si se alquila la azotea o un local común, que además arrastra obligaciones de IVA.
Nuestra tarifa es pública y no cambia según el municipio: 3 € por vivienda y mes, 3 € por local comercial, 2 € por plaza de garaje y una cuota mínima de 60 € al mes por comunidad. Todos estos precios son sin IVA; con el 21 % aplicado, la vivienda queda en 3,63 € y el mínimo mensual en 72,60 €. Lo decimos expreso porque comparar un presupuesto con IVA contra otro sin IVA es el error que más distorsiona una decisión en junta.
Sin permanencia ni suplementos por juntas extraordinarias o siniestros. Calcula la cuota de tu edificio en el tarificador de administración de fincas o consulta el detalle del servicio en Administración de Fincas 360º, Córdoba capital, Sevilla capital, Granada capital y Madrid y el corredor sur.
Somos además correduría de seguros independiente, así que revisamos la póliza del edificio con comparativa de mercado sin coste adicional. Escríbenos por WhatsApp al 638 580 333 y te decimos en el día si tu comunidad tiene la cuenta bien montada.
La LPH no lo dice con esas palabras, pero obliga al administrador a efectuar cobros y pagos, a custodiar la documentación a disposición de los propietarios y a mantener un fondo de reserva del 10 % del presupuesto. Con el límite de 1.000 € al efectivo, cumplir sin cuenta propia es imposible.
No debe. El dinero debe estar en una cuenta cuyo titular sea la comunidad, con su NIF. Las cuentas globales de despacho, con fondos de varias comunidades mezclados, impiden ejercer el derecho del artículo 20.e a consultar la documentación y dificultan cuadrar la liquidación.
El NIF de la letra H, el acta con el nombramiento de cargos y el acuerdo de apertura, el certificado de cargos vigentes firmado por el secretario con el visto bueno del presidente, y el DNI de los autorizados a firmar. Muchas entidades piden también el escrito de designación del administrador.
Sí, por deudas de la propia comunidad: un proveedor impagado o una sentencia pueden llevar al embargo del saldo. No procede por deudas personales de un propietario o del presidente, salvo que la cuenta esté a nombre de una persona física en vez de a nombre de la comunidad.
Sí. Son rendimientos del capital mobiliario y la comunidad es una entidad en atribución de rentas: se reparten entre los propietarios según su cuota y obligan a presentar el modelo 184 en enero, sin umbral mínimo que exima.
3 € por vivienda y mes, 3 € por local, 2 € por plaza de garaje y un mínimo de 60 € al mes por comunidad, todo sin IVA (3,63 € la vivienda y 72,60 € el mínimo con el 21 %). Sin permanencia. Administramos comunidades desde octubre de 2014.
El fondo de reserva del 10 % y la propia obligación de llevar las cuentas nacen del régimen de propiedad horizontal, que se aplica por ley aunque nadie haya firmado nada: lo detallamos en la guía sobre el régimen de propiedad horizontal.
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