Las humedades y filtraciones son una de las causas de conflicto más habituales entre vecinos y comunidades de propietarios, y también una de las que peor se gestionan: muchas comunidades pagan reparaciones que no les corresponden, y muchos propietarios asumen gastos que debería cubrir la comunidad. La regla no depende de dónde aparece la mancha, sino de dónde nace el problema.
Respuesta directa: la comunidad paga las humedades cuando el origen está en un elemento común —cubierta, fachada, bajantes o tuberías generales—, aunque la mancha aparezca dentro de una vivienda privativa. El propietario paga cuando el origen está en sus propias instalaciones o en una terraza o balcón que no cumple función de cubierta del edificio. Lo decisivo es el origen del daño, nunca dónde se sufre.
El artículo 10.1.a) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) obliga a la comunidad, sin necesidad de acuerdo previo de la junta, a realizar «los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes». Esa obligación incluye expresamente la cubierta, la fachada, las bajantes y las tuberías generales de bajada de aguas, con independencia de que alguno de esos elementos esté asignado en uso exclusivo a un propietario.
El matiz legal está en el artículo 396 del Código Civil, que define los elementos comunes del edificio: estructura, cubiertas, fachadas y conducciones generales lo son siempre, aunque los estatutos o la propia distribución del inmueble atribuyan su uso privativo a un solo propietario. Ceder el uso exclusivo de una terraza-cubierta a quien tiene el ático no convierte esa terraza en un elemento privativo: sigue siendo común a efectos de conservación, y solo cambia quién la disfruta en el día a día.
Si el defecto está en la estructura o la impermeabilización del elemento (una lámina impermeabilizante rota, una grieta en la cubierta, una junta de dilatación degradada), paga la comunidad, aunque el elemento esté en uso privativo. Si el defecto está en el mantenimiento ordinario que corresponde a quien usa el elemento (no limpiar los sumideros de una terraza privativa, dejar que se acumulen hojas y agua, una maceta mal sellada), paga el propietario que la usa. Y si el origen está dentro de una vivienda —una avería de fontanería interior, un electrodoméstico, una instalación propia—, paga siempre el propietario de esa vivienda, nunca la comunidad.
Es el caso más claro: la cubierta es elemento común por naturaleza (art. 396 CC) y su conservación es obligación de la comunidad (art. 10.1.a LPH). Da igual si la gotera aparece en el ático de arriba o varios pisos más abajo por una bajante que arrastra el agua: si el origen es la cubierta, paga la comunidad.
Este es el supuesto que más confusión genera, y el que el Tribunal Supremo ha dejado resuelto con claridad. La STS 80/2024, de 29 de enero de 2024 (ponente Pedro José Vela Torres) condenó a una comunidad de Getxo (Vizcaya) a pagar 11.209 € a un propietario que había reparado por su cuenta una terraza que servía de cubierta del edificio, tras acreditar que las filtraciones se debían al deterioro de los materiales de impermeabilización y no a un mal uso. El Supremo reitera que una terraza con función de cubierta sigue siendo elemento común aunque su uso esté privatizado: lo que se cede es el disfrute, no la propiedad de su estructura ni la responsabilidad de mantenerla en condiciones. La comunidad solo se libra de pagar si el daño se debe a una negligencia del propietario que la usa (no limpiarla, modificarla sin permiso, instalar algo que rompa la impermeabilización).
La fachada es elemento común. Si la humedad entra por un desconchón, una fisura o un fallo del revestimiento exterior, la reparación la paga la comunidad. Distinto es el deterioro de una carpintería exterior (ventana, persiana) que sea de titularidad privativa según los estatutos: ahí el criterio de reparto puede variar y conviene revisar el título constitutivo.
Las bajantes de pluviales y de saneamiento, y las tuberías generales de suministro hasta la llave de paso de cada vivienda, son elementos comunes aunque discurran por el interior de un piso privativo (es habitual que una bajante general atraviese un baño o una cocina). Una avería en ese tramo general la paga la comunidad. La responsabilidad del propietario empieza en su propia instalación interior, a partir de la llave de paso o el contador individual.
Una fuga en la instalación interior de fontanería, un electrodoméstico que pierde agua, un plato de ducha mal sellado o una reforma propia defectuosa son responsabilidad exclusiva del propietario de esa vivienda, tanto para reparar su propio daño como para indemnizar al vecino de abajo si el agua traspasa a otra propiedad (responsabilidad extracontractual del art. 1902 del Código Civil).
Cuando el agua de un piso daña al de abajo y el origen está en la instalación privativa del piso de arriba, la comunidad es ajena al conflicto: responde el propietario causante frente al perjudicado, normalmente a través de su seguro de hogar (cobertura de daños a terceros). La comunidad solo entra si el origen real resulta ser, tras la pericial, un elemento común que discurre por esa vivienda.
Quien reclama —propietario perjudicado o comunidad que se resiste a pagar— tiene que acreditar el origen del daño (art. 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, reglas de la carga de la prueba). En la práctica esto exige casi siempre un informe pericial (de un arquitecto técnico o perito especializado en patologías de la edificación) que determine si el agua procede de un elemento común o de una instalación privativa. Sin ese informe, la reclamación —a la comunidad o entre vecinos— rara vez prospera, porque ni la junta ni un juzgado van a asumir un reparto de responsabilidad sobre una simple sospecha o una mancha visible.
Aquí hay una distinción que se pasa por alto con frecuencia. El propietario que reclama a su propia comunidad lo hace como miembro de esa comunidad, en una relación que la jurisprudencia encuadra dentro del régimen de la propiedad horizontal: el plazo de prescripción aplicable es el general de cinco años del artículo 1964 del Código Civil (tras la reforma de la Ley 42/2015), contado desde que el daño se manifiesta o, si es continuado, desde que cesa.
El inquilino de una vivienda, en cambio, no forma parte de la comunidad: su acción contra ella por los daños sufridos en el piso que alquila es una reclamación de responsabilidad extracontractual (art. 1902 CC), con un plazo de prescripción de un solo año desde que conoció el daño (art. 1968.2º CC). Un año que se interrumpe —y se reinicia entero— con cada reclamación fehaciente, por lo que conviene no dejar pasar el tiempo confiando en gestiones verbales con el administrador.
Toda comunidad de propietarios está obligada a tener un seguro de responsabilidad civil y de daños al edificio (ver nuestra guía sobre el seguro obligatorio y la responsabilidad civil de la comunidad). Cuando el origen del daño es un elemento común, es esa póliza la que debería responder en primer lugar, no el fondo de reserva ni una derrama extraordinaria —salvo que la aseguradora excluya el siniestro por desgaste, falta de mantenimiento acreditada o franquicia elevada—. El seguro de hogar del propietario afectado, por su parte, suele cubrir los daños que sufre en su propia vivienda (pintura, suelo, mobiliario) con independencia de quién tenga que pagar después la causa estructural del problema, y puede repetir contra la comunidad o su aseguradora una vez indemnizado a su asegurado.
Cuando la reparación del elemento común no está cubierta por el seguro o supera lo asegurado, el gasto se sufraga con cargo al fondo de reserva de la comunidad y, si no alcanza, mediante una derrama aprobada en junta o, si la obra es urgente conforme al art. 10.1.a LPH, ejecutada directamente sin esperar ese acuerdo.
Si, pese al requerimiento y al informe pericial, la comunidad se desentiende, el propietario afectado puede ejecutar la reparación urgente por su cuenta y reclamar después el reembolso —siempre que haya avisado antes a la presidencia o a la administración, como exige la jurisprudencia— o acudir directamente a la vía judicial. Un administrador de fincas con experiencia es, en la práctica, quien evita que este tipo de conflicto llegue a los tribunales: gestiona el parte al seguro, coordina la pericial y lleva el punto a la junta con la propuesta de reparación ya preparada, antes de que el desgaste entre vecinos se convierta en un pleito.
La comunidad, siempre que el origen esté en la cubierta o el tejado: son elementos comunes por el art. 396 del Código Civil y su conservación es obligación de la comunidad conforme al art. 10.1.a LPH, aunque la gotera aparezca varios pisos por debajo.
Depende de la causa. Si la terraza funciona como cubierta del edificio y el problema es el deterioro de su impermeabilización o estructura, paga la comunidad (STS 80/2024, de 29 de enero). Si el problema es falta de limpieza o mal uso por parte de quien la disfruta, paga ese propietario.
Sí. Si el origen está dentro de tu vivienda —fontanería interior, un electrodoméstico, una reforma propia— la reparación y, en su caso, la indemnización al vecino afectado corren por tu cuenta, normalmente a través de tu seguro de hogar.
El origen común del daño, en la práctica mediante un informe pericial de un técnico especializado. La carga de la prueba corresponde a quien reclama (art. 217 LEC): sin un informe que acredite de dónde viene el agua, es muy difícil que prospere la reclamación.
Sí, si la obra es urgente, pero el Tribunal Supremo exige haber avisado antes, de forma fehaciente, al presidente o al administrador de la necesidad y la urgencia de la reparación. Reparar sin ese aviso previo dificulta después recuperar el dinero.
Si reclamas como propietario, cinco años desde que se manifiesta el daño (art. 1964 CC). Si reclamas como inquilino de una vivienda afectada, el plazo es de un año desde que conociste el daño (arts. 1902 y 1968.2º CC), al tratarse de una acción de responsabilidad extracontractual.
Si el origen es un elemento común, responde en primer lugar el seguro de responsabilidad civil y daños de la comunidad. Tu seguro de hogar puede indemnizarte igualmente por los daños en tu vivienda y repetir después contra la comunidad o su aseguradora.
No si es una obra de conservación obligatoria conforme al art. 10.1.a LPH: estas actuaciones no requieren acuerdo previo de la junta, precisamente para que no se demoren mientras el daño sigue produciéndose.
La comunidad no interviene: la reclamación es directamente contra el propietario del piso de arriba, responsable conforme al art. 1902 del Código Civil, normalmente canalizada a través de su seguro de responsabilidad civil de hogar.
Si gestionas o vives en una comunidad de propietarios, estas guías resuelven dudas relacionadas: obligaciones de la comunidad de propietarios, seguro obligatorio y responsabilidad civil de la comunidad, fondo de reserva de la comunidad, derrama: qué es y quién la paga, ITE / IEE de la comunidad, funciones y responsabilidad del administrador de fincas, presidente de la comunidad y si la comunidad tiene personalidad jurídica.
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