El artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal permite a la comunidad exigir el cese de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas en cualquier piso o local. El procedimiento exige un requerimiento previo fehaciente y la autorización expresa de la junta antes de demandar; el juez puede privar del uso de la vivienda hasta tres años.
Un vecino que toca el piano a todas horas, un bar con terraza que no deja dormir al edificio, un piso turístico con rotación constante de huéspedes o unos ladridos que no cesan: todos son ejemplos reales que los tribunales españoles han encajado dentro del artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). La ley da a la comunidad una herramienta concreta para actuar, pero exige seguir un procedimiento estricto que, si se salta algún paso, puede tumbar la demanda antes de llegar al juicio.
El artículo 7.2 LPH prohíbe en el piso o local, y en el resto del inmueble, desarrollar actividades:
La ley no da una lista cerrada de qué es «molesto»: lo definen los tribunales caso a caso. La jurisprudencia del Tribunal Supremo (entre otras, sentencias de 5 de marzo de 2012, 6 de abril de 2006 y 18 de mayo de 2016) exige dos requisitos para que una actividad entre dentro del artículo 7.2: que sea notoria y permanente (no un hecho puntual) y que suponga una molestia ostensible que supere los límites de tolerancia propios de la convivencia vecinal. Un ruido aislado una noche no basta; una actividad sostenida en el tiempo que impide el descanso o el uso normal de la vivienda, sí.
Entre los casos que la jurisprudencia de Audiencias Provinciales ha encajado en el artículo 7.2 LPH están los ruidos excesivos y continuados (instrumentos musicales, televisión o música a volumen alto, actividad comercial ruidosa), los olores persistentes, los ladridos u otras molestias derivadas de animales, actividades como la prostitución ejercida en una vivienda, y locales de hostelería con ruido nocturno que supera lo tolerable. Cada caso se valora con su propia prueba: informes de la Policía Local, actas notariales, mediciones acústicas o testificales de vecinos.
La acción de cesación del artículo 7.2 LPH tiene un procedimiento con requisitos de procedibilidad que el juez puede apreciar de oficio: si faltan, la demanda se inadmite sin entrar al fondo del asunto.
Antes de nada, hay que requerir formalmente a quien realiza la actividad (propietario u ocupante) para que cese de inmediato, con apercibimiento expreso de que, si no lo hace, la comunidad ejercerá acciones judiciales. Este requerimiento lo firma el presidente, o el administrador por mandato expreso del presidente (así lo ha admitido la jurisprudencia, por ejemplo la SAP de Jaén de 2023, recurso 1115/2021). Debe ser fehaciente, es decir, dejar constancia de su contenido y de que el destinatario lo ha recibido: el medio habitual es el burofax con certificación de texto y acuse de recibo. Un aviso genérico en el tablón, una llamada de teléfono o un wasap no sirven como requerimiento válido. Si no se puede entregar en mano ni por burofax, el artículo 9.1.h LPH permite usar el tablón de anuncios de la comunidad como vía subsidiaria, con efectos a los tres días naturales.
Si la molestia continúa tras el requerimiento, el presidente necesita que la junta autorice expresamente interponer la demanda. Este acuerdo debe figurar como punto propio y explícito del orden del día de una junta debidamente convocada; no vale aprobarlo de pasada dentro de un punto de «ruegos y preguntas». Al ser un acto de administración ordinaria, se aprueba por mayoría simple de los propietarios asistentes (presentes y representados), sin necesidad de mayoría cualificada. Saltarse este trámite, igual que el requerimiento, es un defecto que puede hacer inadmisible la demanda.
La demanda debe acompañarse del requerimiento fehaciente y de la certificación del acuerdo de junta, y se tramita por el cauce del juicio ordinario (con abogado y procurador), independientemente de la cuantía. Debe dirigirse a la vez contra el propietario del piso o local y, si es distinto, contra el ocupante que realiza la actividad (lo que se conoce como litisconsorcio pasivo necesario): demandar solo a uno de los dos puede llevar a que se desestime la acción.
Mientras se tramita el juicio, el propio artículo 7.2 LPH permite al juez acordar, como medida cautelar, la cesación inmediata de la actividad, con el apercibimiento de que continuar pese a la orden judicial puede constituir un delito de desobediencia. No hace falta esperar a la sentencia firme para frenar la actividad si el juez aprecia motivos suficientes.
La legitimación normal es del presidente, con la autorización de la junta. Pero si el presidente o la junta se desentienden del problema, la jurisprudencia (Tribunal Supremo, sentencia de 2016, recurso 1131/2014) admite que un propietario afectado individualmente pueda ejercer la acción de cesación por su cuenta, en defensa de su propio interés y no del de la comunidad en su conjunto. Es una vía subsidiaria, no la ordinaria: exige acreditar que se pidió actuar a la comunidad y que esta no respondió.
Si la demanda prospera, la sentencia puede imponer, según la gravedad y la persistencia del caso:
El estándar de prueba que exigen los tribunales es alto, dada la gravedad de estas consecuencias: la actividad tiene que quedar acreditada con prueba «concluyente, plena y convincente», no con indicios sueltos.
La LO 1/2025, de 2 de enero, en vigor desde el 3 de abril de 2025, añadió un nuevo apartado 3 al artículo 7 LPH específico para el uso turístico regulado en el artículo 5.e de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Quien quiera dedicar su piso a alquiler turístico necesita la aprobación expresa de la junta, con la mayoría de tres quintos que exige el artículo 17.12 LPH (ver nuestra guía sobre alquiler turístico en la comunidad de propietarios). Si alguien empieza a operar como piso turístico sin esa autorización, la nueva norma permite al presidente requerir el cese y, si persiste, ejercer la acción de cesación aplicando íntegramente el régimen del artículo 7.2: mismo requerimiento previo, misma autorización de junta, mismo juicio ordinario y las mismas consecuencias, incluida la privación de uso hasta tres años.
El artículo 7.2 LPH cubre tres situaciones distintas, aunque comparten el mismo procedimiento: una actividad prohibida de forma expresa en los estatutos (por ejemplo, si prohíben destinar los locales a determinados negocios), una actividad que daña la finca (aunque no moleste a nadie, como una obra que debilita la estructura) y una actividad molesta, insalubre, nociva, peligrosa o ilícita, que es la más habitual en la práctica. Una obra en el piso que se ejecuta sin el consentimiento de la comunidad cuando afecta a elementos comunes es un problema distinto, regulado por el artículo 7.1 LPH y por las normas de convivencia y obligaciones que recoge nuestra guía de derechos y obligaciones del propietario.
Sí. La denuncia por ruidos ante la Policía Local, amparada en la ordenanza municipal y en la normativa de contaminación acústica, es una vía administrativa independiente y compatible con la acción de cesación del artículo 7.2 LPH, que es una vía civil distinta gestionada por la comunidad.
Sí. La acción de cesación se tramita por el juicio ordinario, que exige representación de abogado y procurador con independencia de la cuantía reclamada.
La sentencia puede declarar extinguido su contrato de arrendamiento (o el título que le habilite a ocupar la vivienda) y ordenar el lanzamiento inmediato, además de las demás medidas del artículo 7.2 LPH.
Sí, de forma subsidiaria, si el presidente o la junta no actúan pese a haberlo solicitado. Lo admite el Tribunal Supremo (sentencia de 2016, recurso 1131/2014), pero el propietario actúa entonces en defensa de su propio interés, no del de toda la comunidad.
Hasta un máximo de tres años, según la gravedad y persistencia de la actividad. En la práctica, los tribunales han impuesto privaciones que van desde dos o tres meses hasta dos años.
No. El requerimiento debe ser fehaciente, es decir, dejar constancia acreditable de su contenido y de la recepción por el destinatario. El medio habitual es el burofax con certificación de texto y acuse de recibo; si no se puede entregar, cabe usar el tablón de anuncios de la comunidad como vía subsidiaria.
Desde la reforma de la LO 1/2025 (en vigor desde el 3 de abril de 2025), sí: operar como vivienda de uso turístico sin la autorización de tres quintos que exige el artículo 17.12 LPH permite a la comunidad aplicar el régimen íntegro del artículo 7.2, incluida la posibilidad de privar del uso de la vivienda.
Mayoría simple de los propietarios asistentes, presentes o representados, ya que autorizar la demanda es un acto de administración ordinaria. Eso sí, tiene que constar como punto propio y explícito en el orden del día de la convocatoria.
Sí. El propio artículo 7.2 LPH permite al juez acordar, con carácter cautelar, la cesación inmediata de la actividad, bajo apercibimiento de que continuar pese a la orden judicial puede constituir un delito de desobediencia.
Sí, con las mismas reglas generales del artículo 18 LPH que cualquier otro acuerdo de junta (plazo de un año si es contrario a la ley o a los estatutos, o de tres meses en el resto de causas). Puedes ver el procedimiento completo en nuestra guía sobre impugnación de acuerdos de la junta de propietarios.
Gestionar una actividad molesta bien —desde el burofax con el texto correcto hasta incluir el punto exacto en el orden del día de la convocatoria— es lo que evita que una demanda se caiga por un defecto de forma antes de entrar al fondo. En EnglobaT administramos comunidades de propietarios desde octubre de 2014, con tarifa pública sin sorpresas: 3 €/mes por vivienda o local, 2 €/mes por plaza de garaje y una cuota mínima de 60 €/mes por comunidad (precios sin IVA), sin permanencia ni suplementos por juntas extraordinarias. Puedes calcular el coste de tu comunidad en nuestro tarificador online o escribirnos directamente por WhatsApp.
Trabajamos comunidades en Córdoba capital, Sevilla capital, Granada capital y el corredor sur de Madrid. Si tu comunidad ya tiene administrador y quiere cambiar, consulta nuestra guía sobre cómo cambiar de administrador de fincas: es un acuerdo de mayoría simple, como un punto más del orden del día.
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