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Una comunidad de propietarios paga IVA en casi todo lo que contrata y no lo recupera nunca: para Hacienda es un consumidor final, no una empresa. Solo hay dos excepciones que valen dinero: las obras de reforma tributan al 10 % en vez de al 21 %, y si la comunidad alquila la azotea o la fachada pasa a ser sujeto pasivo y tiene que cobrar IVA.
El IVA es, junto con el seguro, la partida sobre la que más preguntas llegan a una junta y sobre la que más se improvisa. Este artículo separa lo que la ley dice de lo que se repite de oído, con el texto de la Agencia Tributaria y de la Ley 37/1992 delante.
La regla de partida: la comunidad es consumidor final
El Manual práctico del IVA de la Agencia Tributaria lo dice con estas palabras: una comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal que adquiere bienes y servicios para los elementos comunes y reparte el gasto entre los vecinos «no realiza actividades empresariales, sino que tiene la consideración de consumidor final a efectos del IVA».
De esa frase salen las tres consecuencias que hay que tener claras:
- La comunidad soporta el IVA y no lo deduce. No hay declaración trimestral en la que recuperarlo. Lo que factura el ascensorista, la empresa de limpieza o el administrador entra en el presupuesto con el IVA incluido, porque ese IVA es coste puro.
- La comunidad no factura a los propietarios. A la pregunta de si puede facturar a los vecinos el importe de una reparación, la propia Agencia Tributaria responde literalmente que no. Las cuotas y las derramas son reparto de gasto común, no una venta: no llevan IVA ni generan factura.
- Un vecino empresario tampoco deduce su parte. Es la duda clásica del propietario de un local en el edificio. La factura está a nombre de la comunidad, no del vecino, y sin factura a su nombre no hay cuota deducible.
Qué tipo de IVA se aplica a cada gasto de la comunidad
El tipo general del artículo 90.Uno de la Ley 37/1992 es el 21 %, y es el que se aplica por defecto a los servicios que contrata una comunidad. La excepción relevante es la del artículo 91.Uno.2.10º, que baja al 10 % determinadas obras de renovación y reparación.
| Gasto de la comunidad | Tipo de IVA |
|---|---|
| Honorarios del administrador de fincas | 21 % |
| Limpieza de zonas comunes | 21 % |
| Mantenimiento del ascensor | 21 % |
| Jardinería y piscina | 21 % |
| Electricidad y agua de zonas comunes | 21 % (electricidad) y 10 % (agua) |
| Obra de reforma que cumple los tres requisitos | 10 % |
| Obra de reforma que no los cumple | 21 % |
| Prima del seguro del edificio | Exenta de IVA (paga Impuesto sobre Primas de Seguros) |
La prima del seguro merece un apunte, porque es la partida donde más dinero se deja una comunidad sin enterarse: no lleva IVA, así que comparar pólizas no es comparar impuestos, es comparar coberturas y precio. Si quieres ver qué cubre de verdad la póliza de tu edificio, lo tratamos en la página de seguros para comunidades de propietarios.
El 10 % en las obras: los tres requisitos que hay que cumplir
Aquí está el dinero. En una derrama de 60.000 euros, la diferencia entre el 21 % y el 10 % son 6.600 euros. El artículo 91.Uno.2.10º de la Ley del IVA exige tres cosas a la vez:
- El destinatario. Debe ser una persona física que use la vivienda para uso particular o una comunidad de propietarios. La comunidad está nombrada expresamente en la norma: no hay que forzar nada.
- La antigüedad. La construcción o rehabilitación del edificio tiene que haber concluido al menos dos años antes del inicio de las obras.
- Los materiales. Quien ejecuta la obra no debe aportar materiales o, si los aporta, su coste no puede exceder del 40 % de la base imponible de la operación.
El requisito que se cae siempre es el tercero. Cambiar el ascensor entero o rehacer una fachada con aislamiento son obras con mucho material: si el material se lleva más del 40 % del presupuesto, la factura entera va al 21 %. Y ojo, el porcentaje se mide por operación, no por el conjunto de la derrama: dos contratos distintos pueden llevar tipos distintos.
Qué se hace en la práctica: pedir a cada industrial el presupuesto con la mano de obra y los materiales desglosados antes de aprobar nada en junta, y dejar constancia en el acta de que la comunidad es el destinatario de la obra y de que el edificio tiene más de dos años. Cuesta un correo y decide once puntos de IVA.
Cuándo una comunidad sí tiene que cobrar IVA
Todo lo anterior cambia el día en que la comunidad alquila un elemento común. La Agencia Tributaria pone precisamente ese ejemplo: el arrendamiento de la azotea de un edificio de viviendas para instalar una antena de telefonía móvil está sujeto a IVA. Lo mismo vale para una fachada cedida para un cartel publicitario, para una vivienda del portero convertida en local o para plazas de garaje alquiladas a terceros.
En ese momento la comunidad deja de ser consumidor final y pasa a ser empresario a efectos del IVA, con las obligaciones de cualquier arrendador:
- Repercutir el 21 % en la renta que cobra. Ese arrendamiento no está exento.
- Darse de alta en el censo con el modelo 036, declarando la actividad. La comunidad ya tiene NIF —el que empieza por H—, pero tener NIF no es lo mismo que estar dada de alta en una actividad. Lo explicamos en la guía del CNAE y el CIF de la comunidad de propietarios.
- Presentar el modelo 303 cada trimestre y el resumen anual.
- Emitir factura con todos los requisitos a la operadora o al anunciante.
La buena noticia es que, a partir de ahí, el IVA soportado que esté directamente relacionado con esa actividad sí puede deducirse. La mala es que la comunidad que firma el contrato de la antena y no hace el alta censal acumula una infracción por cada trimestre no presentado. El ingreso de la antena suele ser atractivo en junta; la obligación fiscal que trae detrás casi nunca se explica.
Hay una segunda vía menos conocida por la que una comunidad acaba con obligaciones fiscales: las retenciones. También conviene tener presente el modelo 184, la declaración informativa que presentan las comunidades que obtienen rentas y las atribuyen a los propietarios.
El modelo 347: qué declara la comunidad y qué no
Aunque la comunidad no sea empresario, sí tiene una obligación informativa propia. Las comunidades en régimen de propiedad horizontal deben incluir en el modelo 347 las adquisiciones de bienes y servicios que hagan al margen de cualquier actividad empresarial cuando con un mismo proveedor superen los 3.005,06 euros en el año natural.
Y hay tres excepciones expresas que la Agencia Tributaria enumera para estas comunidades:
- Suministros de energía eléctrica y combustibles.
- Suministro de agua.
- Seguros.
Es decir: la factura de la luz de las zonas comunes o la prima del seguro del edificio no van al 347 por muy alta que sea. Sí van los honorarios del administrador, el mantenimiento del ascensor, la empresa de limpieza o el contratista de la derrama si superan el umbral. El error habitual es el contrario —meterlo todo—, y genera discrepancias con lo que declara el proveedor.
Los cuatro errores que salen caros
- Aprobar una derrama sin comprobar el tipo de IVA. Once puntos sobre un presupuesto de obra son mucho dinero, y se deciden en el desglose del presupuesto, no después.
- Firmar el contrato de la antena y no hacer el alta censal. Es la infracción más frecuente y la más fácil de evitar.
- Emitir «facturas» de la comunidad a los propietarios. No procede: las cuotas no son una operación sujeta a IVA. Para acreditar que un vecino está al día existe otro documento, el certificado de estar al corriente de pago.
- Meter luz, agua y seguro en el modelo 347. Están excluidos expresamente.
Ninguno de los cuatro requiere un asesor fiscal caro: requieren que alguien lo revise cada vez. Eso es exactamente lo que hace un administrador de fincas, y por lo que en EnglobaT cobramos 3 € al mes por vivienda, con una cuota mínima de 60 € por comunidad, sin permanencia ni suplementos por juntas extraordinarias. Puedes calcular lo que costaría tu comunidad en el tarificador.
Y ya que el artículo va de esto: nuestra tarifa se indica sin IVA. Sobre esos 3 € por vivienda se aplica el 21 % general, como en cualquier servicio profesional, así que la cuota que figura en el presupuesto de la comunidad es de 3,63 € por vivienda al mes y el mínimo mensual queda en 72,60 €. Lo decimos así de claro porque comparar un presupuesto con IVA contra otro sin IVA es el error que más distorsiona una decisión en junta.
Preguntas frecuentes sobre el IVA en la comunidad de propietarios
¿Una comunidad de propietarios puede deducir el IVA?
No, salvo que realice una actividad empresarial. La Agencia Tributaria considera a la comunidad consumidor final a efectos del IVA, así que el impuesto que soporta en los servicios que contrata es un coste más del presupuesto. Solo si arrienda un elemento común y se da de alta puede deducir el IVA vinculado a esa actividad.
¿Qué IVA llevan los honorarios del administrador de fincas?
El 21 %, el tipo general del artículo 90 de la Ley 37/1992, como cualquier servicio profesional. No existe un tipo reducido para la administración de fincas.
¿Cuándo se aplica el 10 % de IVA en una obra de la comunidad?
Cuando se cumplen los tres requisitos del artículo 91.Uno.2.10º a la vez: que el destinatario sea la comunidad de propietarios o una persona física para uso particular, que la construcción o rehabilitación del edificio haya concluido al menos dos años antes de empezar las obras, y que el coste de los materiales aportados por quien ejecuta no supere el 40 % de la base imponible.
¿Tiene que cobrar IVA la comunidad por alquilar la azotea para una antena?
Sí. La Agencia Tributaria señala expresamente que ese arrendamiento está sujeto a IVA y no exento: la comunidad repercute el 21 %, se da de alta con el modelo 036, emite factura y presenta el modelo 303 cada trimestre.
¿Las cuotas y derramas de los vecinos llevan IVA?
No. Son reparto de un gasto común entre los propietarios, no una prestación de servicios de la comunidad. La Agencia Tributaria responde expresamente que la comunidad no puede facturar a los propietarios el importe de una reparación.
¿Hay que incluir el seguro del edificio en el modelo 347?
No. Para las comunidades en régimen de propiedad horizontal, los seguros, el suministro de agua y los suministros de energía eléctrica y combustibles están excluidos expresamente del modelo 347, aunque superen los 3.005,06 euros.
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En EnglobaT administramos comunidades desde octubre de 2014, con oficinas en Montilla, Córdoba capital y Valdemoro. Trabajamos en Córdoba, Sevilla, Granada y el corredor sur de Madrid. Y como también somos correduría de seguros, revisamos la póliza del edificio con comparativa de mercado, algo que un administrador puro no puede hacer.
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Los intereses de la cuenta bancaria no llevan IVA, pero sí son rendimientos del capital mobiliario y arrastran la obligación de presentar el modelo 184 sin umbral mínimo. Lo detallamos en la guía sobre la cuenta de la comunidad de propietarios, junto con el límite de 1.000 € a los pagos en efectivo a proveedores.
Si lo que necesitas es entender de dónde salen todas estas obligaciones fiscales y por qué aparecen aunque la comunidad nunca se haya «constituido» formalmente, está en la guía sobre el régimen de propiedad horizontal.