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Certificado de la Comunidad de Propietarios: Qué Es, Quién lo Firma y Plazo Legal (2026)
El certificado de la comunidad de propietarios es el documento que acredita si un piso está al corriente de pago de los gastos comunes. Lo firma quien ejerce de secretario de la comunidad —normalmente el administrador de fincas— con el visto bueno del presidente, y la ley obliga a emitirlo en un plazo máximo de siete días naturales desde que se solicita.
Es el papel que pide el notario en toda compraventa de vivienda. Sin él, la escritura no se autoriza salvo que el comprador renuncie expresamente, y esa renuncia puede salirle muy cara. En esta guía explicamos qué dice exactamente el certificado, qué plazos y responsabilidades marca la Ley de Propiedad Horizontal y qué hacer cuando el administrador no lo entrega a tiempo.
📄 Te enviamos el modelo de certificado en PDF a tu correo, gratis — solo necesitamos tu nombre y un email válido. Más abajo tienes también el texto completo del modelo para copiarlo tal cual.
Qué es y por qué lo exige el notario
Su nombre técnico es certificación sobre el estado de deudas con la comunidad y aparece en el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal. La ley obliga al vendedor a declarar que está al corriente de los gastos generales y a aportar esa certificación en el momento de otorgar la escritura, coincidente con su declaración. Si no la aporta, el notario no puede autorizar el otorgamiento.
El motivo no es burocrático: la vivienda queda legalmente afecta a las deudas que arrastre. Es decir, la deuda no persigue al vendedor, se queda pegada al piso.
Los tres certificados que se confunden todo el tiempo
Buena parte de las llamadas que recibimos empiezan pidiendo «el certificado de la comunidad» y terminan siendo otra cosa. Son tres documentos distintos, con emisores distintos:
| Documento | Para qué sirve | Quién lo emite |
|---|---|---|
| Certificado de estar al corriente de pago | Vender o comprar la vivienda ante notario | El secretario de la comunidad con el VºBº del presidente |
| Certificado digital de la comunidad | Que la comunidad pueda operar con Hacienda, la Seguridad Social o las administraciones | La FNMT, a solicitud del representante de la comunidad |
| Certificado de eficiencia energética | Vender o alquilar la vivienda | Un técnico competente, no la comunidad |
Este artículo trata del primero. Los otros dos no los expide ni firma la comunidad de propietarios.
Quién lo firma y en qué plazo
Lo expide quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente. En la mayoría de comunidades esas funciones de secretario las ejerce el administrador de fincas, de modo que en la práctica lo redacta y firma el administrador y lo valida el presidente.
El plazo lo fija la propia ley: siete días naturales desde la solicitud. Y no es un plazo indicativo. Secretario y presidente responden, en caso de culpa o negligencia, tanto de la exactitud de los datos como de los perjuicios causados por el retraso en su emisión. Si una compraventa se cae o se retrasa porque el certificado no llega, ese perjuicio tiene un responsable con nombre y apellidos.
Qué debe decir el certificado
- Identificación del inmueble y del propietario que vende.
- Si está al corriente o no, y si no lo está, el importe exacto adeudado.
- El desglose: cuotas ordinarias pendientes, derramas aprobadas, intereses o gastos de reclamación si los hubiera.
- La fecha de emisión y el periodo al que se refiere.
- Firma del secretario y visto bueno del presidente.
Un certificado que solo dice «está al corriente» sin fecha ni desglose es un certificado mal hecho. Y como el emisor responde de su exactitud, conviene hacerlo bien.
Modelo de certificado para descargar y rellenar
Hemos preparado un modelo gratuito con los apartados que la ley exige y, sobre todo, con el que casi todos se dejan: el de derramas aprobadas pendientes de girar.
Es completamente gratuito. Solo necesitamos tu nombre y un correo válido, porque el modelo te llega ahí en PDF: no hay descarga directa. No te vamos a llamar ni a suscribirte a nada.
Si prefieres editarlo en Word, este es el texto completo del modelo para copiar y pegar:
Texto del modelo
CERTIFICADO DE ESTAR AL CORRIENTE EN EL PAGO DE GASTOS DE LA COMUNIDAD
1. Datos de la comunidad. Denominación: [Comunidad de Propietarios …]. Domicilio: [calle, número, código postal y municipio]. NIF: [letra H]. Secretario: [nombre y apellidos]. Presidente: [nombre y apellidos].
2. Datos del inmueble. Vivienda o local: [portal, planta y puerta]. Dirección completa: […]. Cuota de participación: [% sobre el total]. Referencia catastral: [opcional, pero recomendable].
3. Datos del propietario transmitente. Nombre y apellidos o razón social: […]. NIF / NIE / CIF: […].
4. Certifica que, según los libros y la contabilidad de la comunidad, y a la fecha de emisión de este certificado:
Opción A (al corriente): el propietario identificado en el apartado 3 se encuentra al corriente en el pago de todos los gastos generales y derramas correspondientes al inmueble descrito en el apartado 2, sin que exista cantidad alguna pendiente de pago a favor de la comunidad.
Opción B (con deuda): el propietario identificado en el apartado 3 adeuda a la comunidad las siguientes cantidades: cuotas ordinarias pendientes [periodo e importe]; derramas vencidas y no pagadas [periodo e importe]; intereses, si están acordados en junta [importe]; gastos de reclamación previa [importe]. Total adeudado: […] €.
5. Derramas aprobadas y pendientes de girar. Concepto: [obra o gasto]. Fecha del acuerdo: [junta de fecha …]. Importe total: […]. Importe imputable al inmueble: […]. Estado: [pendiente de girar / girada parcialmente]. Si no hay ninguna, hacer constar expresamente: «No existen derramas aprobadas pendientes de girar».
6. Emisión y firmas. Periodo al que se refiere: desde […] hasta […]. En [lugar], a [fecha]. Firmado: el secretario de la comunidad. Visto bueno: el presidente.
Es un modelo general para adaptar a cada caso. Contrasta siempre los importes con la contabilidad real de la comunidad; quien firma responde de su exactitud.
La afección real: por qué el comprador es el que más se juega
Aquí está el motivo real de todo el trámite. El adquirente de una vivienda responde con el propio inmueble de las cantidades que adeuden los titulares anteriores hasta el límite de las imputables a la parte vencida de la anualidad en que se produce la adquisición y los tres años naturales anteriores.
Traducido: si compras un piso con tres años de cuotas impagadas, la comunidad puede reclamártelas a ti, aunque tú no debas nada. El certificado es lo que evita esa sorpresa. Por eso, cuando un comprador acepta exonerar expresamente al vendedor de aportarlo —algo que la ley permite— está renunciando a la única comprobación que lo protege. Nuestra recomendación es simple: no firmar nunca esa exoneración.
El punto ciego: las derramas aprobadas y todavía no giradas
Es el conflicto más frecuente después de una compraventa. La junta aprueba en marzo una derrama de fachada de 40.000 €, el piso se vende en junio y los recibos empiezan a girarse en septiembre. ¿Quién paga?
El criterio que aplican de forma mayoritaria los tribunales es que la obligación nace con el acuerdo de la junta, de modo que corresponde a quien era propietario cuando se aprobó, salvo que vendedor y comprador pacten otra cosa. Como la interpretación admite matices, lo sensato es doble: que el certificado mencione expresamente las derramas aprobadas y pendientes de vencer, y que el contrato de compraventa diga quién las asume. Un administrador que omite ese dato está creando un pleito para dentro de seis meses.
Qué hacer si tu administrador no lo emite
- Solicítalo por escrito, con fecha: correo electrónico o burofax. El plazo de siete días naturales corre desde la solicitud, y sin prueba de la fecha no hay plazo que reclamar.
- Avisa al presidente, que es quien tiene que dar el visto bueno y quien puede acelerar el trámite.
- Documenta el perjuicio si la operación se retrasa: arras que vencen, cita de notaría perdida, financiación con fecha límite.
- Si es un problema recurrente, el asunto ya no es el certificado, es el servicio. La comunidad puede cambiar de administrador en junta por mayoría simple de los asistentes, incluyéndolo como punto del orden del día, sin justificar el motivo y sin esperar a ninguna fecha concreta.
Cómo lo gestionamos en EnglobaT
Administramos comunidades desde octubre de 2014 y emitimos estos certificados dentro del plazo legal de siete días naturales, con el desglose completo de cuotas y derramas aprobadas. Nuestra tarifa es pública y no varía según el municipio: 3 € al mes por vivienda, 3 € por local, 2 € por plaza de garaje y una cuota mínima de 60 € por comunidad, todo sin IVA (con el 21 % aplicado, 3,63 € por vivienda y 72,60 € de mínimo mensual), sin permanencia.
Trabajamos en Córdoba capital, Sevilla capital, Granada capital y el corredor sur de Madrid. Puedes calcular la cuota de tu comunidad en el tarificador o ver todo el servicio de administración de fincas.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto tarda en emitirse el certificado de la comunidad de propietarios?
El plazo máximo legal es de siete días naturales desde la solicitud. Quien ejerce de secretario y el presidente responden de los perjuicios causados por el retraso si hay culpa o negligencia.
¿Se puede vender un piso sin el certificado?
Solo si el comprador exonera expresamente al vendedor de aportarlo. Es legal, pero desaconsejable: el comprador asume entonces el riesgo de una deuda que quedará afecta a la vivienda.
¿De cuántos años de deuda responde el comprador?
De la parte vencida de la anualidad en que se produce la adquisición y de los tres años naturales anteriores. Responde con el propio inmueble, que queda afecto al pago.
¿Es lo mismo que el certificado digital de la comunidad?
No. El certificado digital lo emite la FNMT y sirve para que la comunidad opere telemáticamente con las administraciones. El certificado de estar al corriente de pago lo firma el secretario de la comunidad y sirve para vender una vivienda.
¿Puede la comunidad cobrar por emitirlo?
La ley no fija tasa alguna. Algunos administradores lo facturan como gestión aparte, así que conviene comprobar en el contrato de servicios si está incluido en la cuota mensual antes de contratar.
¿Hay un modelo oficial del certificado?
No existe un modelo oficial aprobado por la Administración: la ley fija el contenido, no el formato. Puedes usar nuestro modelo de certificado en PDF, gratuito: te lo enviamos por correo dejando tu nombre y un email válido, e incluye el apartado de derramas aprobadas pendientes de girar.
Esta guía es información general y no sustituye al asesoramiento jurídico sobre un caso concreto.
Si lo que buscabas era el otro certificado, el que sirve para identificarse ante las Administraciones, lo explicamos aquí: certificado digital de la comunidad de propietarios — cuesta 0 € y caduca a los dos años.
Y ya que hablamos de lo que la comunidad puede y no puede emitir: las cuotas y las derramas no llevan IVA ni generan factura, porque no son una venta sino reparto de gasto común. Lo desarrollamos en la guía del IVA en la comunidad de propietarios.
El certificado lo firma el secretario con el visto bueno del presidente, así que una comunidad sin cargos nombrados no puede expedirlo y bloquea la venta de un piso. Si es vuestro caso, los pasos para ponerla en marcha están en la guía de constitución de una comunidad de propietarios.
Para certificar que un propietario está al corriente hace falta una contabilidad conciliada con el banco. Si tu comunidad todavía no tiene cuenta propia, o la tiene a nombre de una persona física, empieza por la guía sobre la cuenta de la comunidad de propietarios.