Un administrador de fincas en Leganés cuesta entre 5 y 12 € por vivienda y mes en el mercado. La tarifa de EnglobaT es de 3 € por vivienda y mes, con un mínimo de 60 € por comunidad, ambos sin IVA. En bloques grandes y antiguos lo decisivo es la conservación del edificio y el control de la morosidad.
Elegir administrador de fincas en Leganés tiene un condicionante que marca casi todo lo demás: el tamaño y la edad del parque de vivienda. El municipio creció de golpe en los años setenta y ochenta, y buena parte de sus comunidades son bloques grandes, de decenas de portales, con cincuenta años largos a la espalda. Al lado conviven las promociones recientes de Leganés Norte y el entorno de Arroyo Culebro, con garaje, piscina y zonas ajardinadas. No son el mismo trabajo, y no deberían llevar la misma gestión.
La horquilla de mercado en el sur de Madrid va de 5 a 12 € por vivienda y mes, IVA aparte. Dentro de esa banda, en Leganés pesan sobre todo dos cosas:
La tarifa de EnglobaT es pública y no cambia según el municipio: 3 € al mes por vivienda o local y 2 € por plaza de garaje, con una cuota mínima de 60 € por comunidad. Todos estos precios son sin IVA; con el 21 % aplicado, la vivienda queda en 3,63 € y el mínimo mensual en 72,60 €. Lo decimos expreso porque comparar un presupuesto con IVA contra otro sin IVA es el error que más distorsiona una decisión en junta. Sin permanencia ni suplementos por juntas extraordinarias o gestión de siniestros. Para el número exacto de tu edificio, el tarificador de administración de fincas lo calcula en un minuto. Si quieres el detalle de cómo se forman esos precios en el mercado, lo explicamos en nuestra guía sobre cuánto cobra un administrador de fincas.
Se factura aparte, y es legítimo si está pactado desde el principio: las juntas extraordinarias por encima de las incluidas, la gestión integral de una obra grande, los procedimientos judiciales y las certificaciones de deuda para notaría.
La conservación del edificio deja de ser opcional. Los inmuebles con más de cincuenta años están sujetos a la evaluación técnica periódica del edificio en la Comunidad de Madrid. Un administrador que lleva bien una comunidad de Zarzaquemada sabe en qué año le toca a cada bloque, lo tiene presupuestado y llega a la inspección con las reparaciones hechas. Uno que no, convoca una junta de urgencia cuando ya hay un requerimiento encima de la mesa.
Las obras de rehabilitación se ganan o se pierden en la fase de papeleo. Fachadas, cubiertas, sustitución de ascensores, mejora de la envolvente: son proyectos de decenas de miles de euros donde hay convocatorias de ayudas con plazos estrictos y documentación específica. La diferencia entre pagar la obra entera por derrama y cubrir una parte con subvención está en si alguien preparó el expediente a tiempo.
Con cien vecinos, la morosidad se gestiona con método o no se gestiona. En una comunidad de diez viviendas un impago se resuelve hablando. En una de ciento veinte hace falta un procedimiento: aviso a fecha fija, certificación de la deuda, acuerdo en junta y monitorio si no hay respuesta. Sin ese circuito, la deuda se acumula durante años y acaba pagándola el resto de propietarios.
El seguro suele estar por debajo de lo que vale el edificio. Es el fallo más caro y el más silencioso en las comunidades grandes: muchas pólizas tienen el capital declarado de hace años, muy lejos del coste real de reconstrucción. Cuando llega el siniestro aparece el infraseguro, la aseguradora indemniza en proporción y la diferencia la asume la comunidad. En un bloque de cien viviendas, esa diferencia es una derrama seria. Lo detallamos en nuestra guía sobre qué cubre el seguro de hogar e incendios.
EnglobaT es correduría de seguros y administración de fincas a la vez. Cuando revisamos la póliza de tu comunidad no estamos colocando el producto de una compañía concreta: comparamos el mercado con la información real del edificio, porque lo administramos nosotros. En comunidades grandes esa revisión suele ser la partida donde más dinero aparece.
En un bloque de cien viviendas el dinero se mueve en serio, y ahí aparecen los tres puntos que más veces encontramos mal montados al asumir una comunidad grande. El primero: la cuenta debe estar a nombre de la comunidad y con su NIF de la letra H, nunca a nombre del presidente ni en una cuenta global del despacho administrador. Lo explicamos entero en la guía sobre la cuenta de la comunidad de propietarios.
El segundo: el fondo de reserva del artículo 9.1.f de la LPH, que no puede ser inferior al 10 % del último presupuesto ordinario. En comunidades antiguas de Zarzaquemada o San Nicasio ese colchón es justo lo que evita que una avería de bajantes se convierta en derrama de urgencia. El tercero: la morosidad, que con muchos vecinos exige un circuito reglado que termina, si hace falta, en el proceso monitorio del artículo 21 de la LPH —y que desde 2025 obliga a acreditar un intento previo de negociación antes de demandar—.
El cuarto punto es el que se atasca. Cuando asumimos una comunidad nueva, la reclamación de documentación al despacho anterior la hacemos nosotros. Tienes el proceso completo en la guía de cómo cambiar de administrador de fincas.
EnglobaT, S.L. tiene oficina en Av. Alfonso VI, 2 — 28343 Valdemoro, y administra comunidades en Leganés y el resto del corredor sur con la misma persona de contacto durante todo el año. Puedes ver el detalle en nuestra página de administrador de fincas en Madrid y comparar con lo que explicamos para Getafe, Parla, Valdemoro o Aranjuez.
Dos guías más que conviene conocer si administras una comunidad grande: en Madrid la ley obliga a tener asegurado el edificio contra incendio y daños a terceros, y las obligaciones de propietarios y comunidad según la LPH incluyen el fondo de reserva y la conservación. Las deudas que no se reclaman a tiempo prescriben a los cinco años. Y qué mayoría hace falta para cada acuerdo de la junta lo explicamos en la guía de quórum y mayorías en la junta de propietarios. Y si la comunidad se plantea alquilar alguna vivienda por Airbnb o plataformas similares, conviene saber qué mayoría hace falta antes de decidirlo en junta: lo explicamos en la guía de extinción y disolución de la comunidad de propietarios y en la de alquiler turístico en la comunidad de propietarios.
No. Los 3 € por vivienda y mes, los 2 € por plaza de garaje y la cuota mínima de 60 € al mes son precios sin IVA. Con el 21 % aplicado, la vivienda queda en 3,63 € y el mínimo mensual en 72,60 €. Conviene pedir siempre las dos cifras al comparar presupuestos, porque muchos despachos publican unas y facturan las otras.
A nombre de la propia comunidad, identificada con su NIF de la letra H, nunca a nombre del presidente ni dentro de una cuenta global del despacho administrador. Si está a nombre de una persona física, el saldo es embargable por sus deudas personales y entra en su masa hereditaria si fallece.
No puede impedirlo sin más, pero sí puede optar por instalar su propia infraestructura común de telecomunicaciones (ICT) en el plazo de un mes desde que el operador lo notifica, con el voto de al menos un tercio de propietarios y cuotas (art. 55 de la Ley 11/2022). Si no ocurre ninguna de las dos cosas en ese plazo, el operador puede proceder con su instalación.
Dos guías nacionales más que conviene tener a mano: cuándo y cómo impugnar un acuerdo de la junta de propietarios, y cuándo es obligatorio instalar un ascensor en la comunidad.
Y si tienes que convocar una junta o la comunidad se plantea instalar placas solares, aquí tienes el modelo de convocatoria de junta de propietarios y la guía sobre instalación de placas solares en la comunidad: mayorías y reparto de costes.
Y dos guías más sobre quién hace qué en la comunidad: funciones y responsabilidad del administrador de fincas y elección, funciones y responsabilidad del presidente de la comunidad.
Y ya que hablamos de los órganos de gobierno de la comunidad: quién ejerce de secretario y qué funciones tiene lo explicamos en secretario de la comunidad de propietarios, y qué debe contener el acta de la junta y en qué plazo hay que firmarla, en acta de la junta de propietarios.
Y las dos últimas guías nacionales publicadas: qué mayoría hace falta y quién paga una derrama en la comunidad de propietarios, y qué puede hacer la comunidad si un vecino desarrolla una actividad molesta, como ruidos o un piso turístico sin autorizar.
Y las dos guías más recientes: cuándo es obligatoria la Inspección Técnica de Edificios (ITE/IEE) y quién la paga, y qué normativa aplica si un vecino quiere instalar un punto de recarga para su coche eléctrico en su plaza de garaje.
Y tres guías nacionales más, publicadas en las últimas semanas: cuánto tiene que tener el fondo de reserva de la comunidad y para qué sirve, si la comunidad tiene personalidad jurídica propia para demandar o ser demandada, y quién paga las humedades y filtraciones en la comunidad: ¿la comunidad o el propietario?
Y las dos guías más recientes del blog: si hace falta unanimidad para cerrar una terraza o un balcón en la comunidad (no: basta la mayoría de tres quintos del art. 17.4 LPH), y cuándo son obligatorias las obras de accesibilidad en la comunidad y en qué casos puede un vecino con pocos ingresos vetar el coste.
Y la guía más reciente, con ángulo propio de Leganés: qué puede hacer la comunidad si un operador de fibra óptica quiere instalar en el edificio y la comunidad prefiere optar por su propia infraestructura (instalación de fibra óptica en tu comunidad de Leganés), y qué consecuencias tiene un propietario moroso y qué puede hacer la comunidad frente a él (moroso en la comunidad de propietarios).
¿Quieres una segunda opinión sobre lo que paga tu comunidad? Escríbenos por WhatsApp al 638 580 333 con el número de viviendas y la cuota actual, y te decimos sin compromiso si está dentro de mercado.
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